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房地产开发项目风险控制管理手册

前言

房地产开发是一项涉及资金、资源、政策、市场等多方面因素的复杂系统工程。其固有的高投入、长周期、多参与方及受宏观环境影响显著等特点，决定了项目从立项到竣工交付的全过程都伴随着各类风险。有效的风险控制管理，是确保项目目标顺利实现、保障企业持续健康发展的核心环节。本手册旨在系统梳理房地产开发各阶段潜在的主要风险，提出相应的识别、评估、应对及监控方法，为项目团队提供一套具有实操性的风险管理指引，以期提升项目抗风险能力，实现预期的经济效益与社会效益。

第一章风险控制管理概述

1.1风险的定义与特征

风险，通常指在一定条件下和一定时期内，由于各种不确定因素的影响，导致项目实际结果与预期目标发生偏离，并可能造成损失的不确定性。房地产开发项目风险具有普遍性、客观性、不确定性、可测性（部分）、相关性及潜在损失性等特征。认识这些特征是进行有效风险管理的前提。

1.2风险控制管理的目标

房地产开发项目风险控制管理的核心目标在于：通过系统化的方法，识别项目全生命周期中的潜在风险，科学评估其发生的可能性及影响程度，采取积极的预防和应对措施，最大限度地降低风险事件发生的概率、减轻其造成的损失，保障项目质量、进度、成本、安全等目标的实现，维护企业资产安全与声誉。

1.3风险控制管理的基本原则

1.全面性原则：风险管理应覆盖项目开发的各个阶段、各个环节及所有参与方，确保无遗漏。

2.审慎性原则：对风险的识别和评估应保持审慎态度，充分考虑各种不利因素。

3.主动性原则：变被动应对为主动管理，积极采取预防措施，防患于未然。

4.责任到人原则：明确各部门、各岗位在风险管理中的职责，确保责任落实。

5.动态适应性原则：风险环境是动态变化的，风险管理策略也应随之调整优化。

6.成本效益原则：风险管理措施的投入应与风险可能造成的损失相匹配，力求以合理成本获得最佳风险控制效果。

第二章风险控制管理体系

2.1组织架构与职责分工

建立健全的风险管理组织架构是有效实施风险管理的保障。通常应包括：

*决策层：负责审批重大风险管理策略、风险应对方案及关键风险阈值的设定。

*风险管理部门/委员会：统筹协调项目风险管理工作，组织风险识别、评估，监督风险应对措施的落实，定期报告风险管理状况。

*项目各职能部门（如投资部、设计部、工程部、成本部、营销部、财务部等）：在各自职责范围内识别、评估、应对和监控相关风险，并向风险管理部门反馈信息。

*项目一线人员：作为风险信息的直接来源，负责及时上报发现的风险隐患。

2.2风险控制管理流程

风险管理是一个持续循环的过程，主要包括以下关键环节：

1.风险识别：运用多种方法，系统地识别项目各阶段可能存在的风险因素。

2.风险评估：对识别出的风险进行分析，评估其发生的可能性（概率）和一旦发生可能造成的影响程度，进而确定风险等级。

3.风险应对：根据风险评估结果，制定并实施相应的风险应对策略，如风险规避、风险降低、风险转移、风险承受等。

4.风险监控：对风险应对措施的执行情况及风险变化趋势进行持续跟踪、检查和记录。

5.风险报告与沟通：建立畅通的风险信息报告与沟通机制，确保风险信息及时传递给相关决策者和责任方。

2.3风险控制管理制度与工具

*制度建设：制定和完善涵盖风险识别、评估、应对、监控、报告等各环节的管理制度和操作细则，使风险管理有章可循。

*管理工具：

*风险清单：列出项目各阶段常见风险点，作为风险识别的基础。

*风险矩阵：结合风险发生的可能性和影响程度，对风险进行定性或半定量评估，确定风险等级。

*SWOT分析：从优势、劣势、机会、威胁四个方面对项目进行综合分析，识别内外部风险。

*敏感性分析：分析关键因素变化对项目经济指标的影响程度，找出敏感因素。

*决策树分析：在不确定情况下，通过构建决策树来评估不同决策方案的预期收益和风险。

*风险登记册：记录已识别风险的详细信息、评估结果、应对措施、责任部门/人、监控状态等。

第三章项目各阶段风险识别与控制

3.1项目投资决策与土地获取阶段

此阶段是项目的源头，决策失误将导致后续一系列风险。

3.1.1市场研判风险

*风险描述：对宏观经济形势、区域发展规划、房地产市场供需、消费者偏好、竞争对手等分析不足或误判，导致拿地决策失误或产品定位偏差。

*控制要点：

*建立专业的市场调研团队或委托权威机构进行详细市场调研。

*关注政策动态，特别是土地、金融、税收等调控政策。

*进行多方案比选和可行性研究，确保项目定位与市场需求匹配。

*对市场数据进行交叉验证，提高研判准确性。

3.1.2土地权属与合规