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暮色中国：
养老地产市场之契机
Acceleratingsuccess.
目录
概述3
市场潜力
潜在需求：202強老龄人口将达2（乙4
老龄化领跑者：一线城市的需求4
政策环境5
市场参与者及代表性案例6
挑战11
海外项目浅析12
结论15
概述
在中国，曾属政府单方面管辖的养老地产市场，正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。根据联合国人口署数据，中国业已进入老龄化
人口快速增长阶段，6吟及以上人口数量将于202阵达到2（乙，205遅将突破3（乙。然而，中国现有养老物业存量较为有限且品类相对单一。在
意识到解决养老物业严重匮乏的一种途径是政府与社会力量需共同参与后，中央政府出台了若干政策，以吸引境外投资者及国内私营企业进入养老
地产市场。201潭2月底，政府重申了对发展养老产业的支持，推进民间资本参与养老产业优惠措施的落实。这一最新公告反映了我国政府发展这
项社会事业的长期策略。
高力国际研究发现，对发展商及投资者而言，市场存在大量发展机遇，尤以中国一线城市为甚。在北京、上海及广州这三大城市中，6度及以上人
口数量高于全国平均水平，并逼近美国、英国及日本的水平。同时，一线城市家庭人均可支配收入较高，通常为独生子女家庭，且对医疗护理的要
求相对较高。这些因素将共同推动未来数十年内市场对养老物业的强劲需求。然而，这一细分市场在广义房地产市场中仍处于起步阶段。尽管一些
发展商和投资者已尝试了多种商业模式，最青睐的盈利模式尚未出现。
高力国际回顾了北京和上海当前养老地产行业的政策环境及盈利模式等因素，以辨别市场机会；并对美国、英国及日本的案例进行总结与研究，从
而为中国养老地产行业的发展作出启示。
市场潜力
1：（6
潜在需求：图中国老年人口数量劳及以上），
199®2050^
2025^老龄人口将达2（乙
根据联合国标准，中国现已成为人口老龄化社会。以联合国标准衡量，
当一个国家或地区60岁及以上老年人口占总人口比例达10%,或6皆及以
上老年人口占总人口比例达7%时，即被视为进入老龄化社会。至201阵
年末，中国6陟及以上人口占比将达9.5%,约1.32（乙；若将此部分人
口视作一个国家，该国将超越日本并紧随俄罗斯，成为世界第十人口大
国。
201建202潭间，中国6啰及以上人口的年増长率将超过全球新的平均
■中国老年人口数虽中国老年人口占
增速，达4%。联合国人口署预测，到202遅，中国65岁及以上人口数量
来源：高力国际研究部、联合国人口暑，2015比
将达到2亿，占全国人口总数的13.宓，这一比例远超人口老龄化社会的
最低标准。
中国老龄人口的増长以及社会结构的变化要求养老物业及医疗护理设施图2：6岐及以上户籍人口占比
在相对较短时间内大规模发展。目前，我国养老地
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