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土地估价师考试试卷
一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）
土地估价中，“替代原则”最直接的应用体现于以下哪种方法？
A.收益还原法
B.市场比较法
C.成本逼近法
D.剩余法
答案：B
解析：替代原则是指在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，其价格应趋于一致。市场比较法通过选取类似房地产的交易实例进行比较修正，直接遵循替代原则；收益还原法基于预期收益，成本逼近法基于重置成本，剩余法基于开发价值扣除成本，均不直接体现替代原则。
以下哪项不属于土地估价的基本前提？
A.持续使用前提
B.公开市场前提
C.清算前提
D.规划限制前提
答案：D
解析：土地估价的基本前提包括持续使用前提（假设土地按现有用途或最佳用途继续使用）、公开市场前提（假设交易双方自愿公平交易）、清算前提（假设快速变现）。规划限制是影响地价的因素，而非估价前提。
基准地价的“基准期日”是指？
A.政府公布基准地价的日期
B.基准地价对应的评估时点
C.土地使用权出让的截止日期
D.土地开发完成的日期
答案：B
解析：基准地价是某一特定时点（基准期日）、一定区域内不同级别、不同用途的土地使用权平均价格，其核心是明确评估时点，而非公布日期或其他时间节点。
采用收益还原法评估商业用地价格时，若土地剩余使用年限短于建筑物剩余使用年限，应如何处理？
A.以土地剩余使用年限为收益年限
B.以建筑物剩余使用年限为收益年限
C.取两者平均值
D.按规划用途重新确定
答案：A
解析：根据《城镇土地估价规程》，土地收益年限应取土地剩余使用年限，因建筑物依附于土地，土地使用年限届满后建筑物权益可能受限，故以土地剩余年限为准。
下列哪项因素属于区域因素？
A.宗地形状
B.交通条件
C.土地开发程度
D.容积率
答案：B
解析：区域因素指影响某一区域内土地价格的共同因素，如区域交通、商业繁华度、基础设施等；宗地形状、开发程度、容积率属于个别因素（宗地自身特征）。
土地增值收益的计算基数通常是？
A.土地取得费
B.土地开发成本
C.土地取得费+开发成本+税费+利息+利润
D.土地出让金
答案：C
解析：成本逼近法中，土地增值收益是土地所有权收益的体现，计算基数为成本价格（土地取得费、开发费、税费、利息、利润之和），一般按一定比例（如10%-25%）计算。
工业用地估价中，最常用的方法是？
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.路线价法
答案：C
解析：工业用地收益通常较低且不稳定，市场交易案例较少，而成本逼近法通过计算土地取得和开发成本，更适用于无收益或收益难以量化的工业用地。
土地估价报告的“有效期”一般为？
A.3个月
B.6个月
C.1年
D.2年
答案：C
解析：根据《城镇土地估价规程》，土地估价报告有效期一般为1年，自评估基准日起算，超过有效期需重新评估。
容积率对地价的影响主要通过以下哪一机制？
A.改变土地开发成本
B.影响土地收益能力
C.调整土地供需关系
D.限制土地使用强度
答案：B
解析：容积率提高意味着单位土地面积上可建设的建筑面积增加，若市场需求允许，总收益（如租金、销售收入）会增加，从而提升地价；反之，过高的容积率可能降低居住/办公舒适度，抑制地价。
集体经营性建设用地入市价格评估时，核心考虑的因素是？
A.土地征收补偿标准
B.国有建设用地市场价格
C.土地承包经营权价值
D.土地整治成本
答案：B
解析：根据《土地管理法》及相关政策，集体经营性建设用地入市价格应参考同权同价原则，与国有建设用地市场价格接轨，体现同等权利下的市场价值。
二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）
以下属于土地估价原则的有？
A.预期收益原则
B.贡献原则
C.合法原则
D.均衡原则
答案：ABCD
解析：土地估价原则包括预期收益（未来收益决定现值）、贡献（各要素对总收益的贡献）、合法（符合规划和法规）、均衡（土地与其他要素组合均衡时价值最大）、替代、供需等原则。
收益还原法中，确定土地还原率的方法包括？
A.安全利率加风险调整值法
B.市场提取法
C.投资复合收益率法
D.成本加成法
答案：ABC
解析：土地还原率的确定方法有：安全利率加风险调整（无风险利率+风险补偿）、市场提取（通过已成交案例反推）、投资复合收益率（综合土地和建筑物还原率）；成本加成法用于成本逼近法中的利润计算。
影响地价的个别因素包括？
A.宗地位置
B.土地使用年限
C.区域交通条件
D.容积率
答案：ABD
解析：个别因素指宗地自身特征，如位置、形状、面积、使用年限、容积率、开发程度等；区域交通属于区域因素。
基准地价修正法的操作步骤包括？
A.确定待估宗地的基准
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