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房屋租赁合同中介责任界定

一、引言：当”租房帮手”变成”纠纷源头”，责任边界该如何厘清？

去年冬天，刚毕业的小陈通过中介租下某小区一居室，签合同时中介拍着胸脯保证”房东绝对靠谱，房子没有任何问题”。可住了不到三个月，自称真正房东的人上门要求腾房——原来中介带小陈签约的”房东”是二房东，其与原房东的租赁合同早已到期。小陈不仅损失了剩余租金和押金，还得紧急找房，大冷天拖着行李在街头找住处的场景，成了他对”租房”最深刻的记忆。

类似的故事在租房市场并不少见。房屋租赁中介本应是连接租客与房东的”桥梁”，但现实中却常因信息不实、核查疏漏等问题，从”帮手”变成”纠纷源头”。要解决这类矛盾，关键在于明确中介的责任边界：哪些是中介必须履行的义务？哪些过错会导致其承担法律责任？责任又该如何认定？本文将围绕这些核心问题展开探讨。

二、中介在房屋租赁合同中的法律地位与基础义务

（一）法律层面的角色定位：《民法典》下的”信息传递者”而非”保证人”

根据《民法典》第961条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。通俗来说，中介的核心职能是”牵线搭桥”——为租客找到合适的房源，为房东找到合适的租客，并促成双方签订租赁合同。这意味着中介并非租赁合同的当事人，而是”服务提供者”，其法律地位有两个关键特征：

一是”非担保性”。中介无需对租赁合同的履行结果（如房东按时交房、租客按时付租）作出绝对保证，只需在促成交易过程中尽到合理义务；二是”有偿性”。中介收取佣金的前提是成功促成合同成立，若交易未达成，通常无权要求支付报酬（除非双方另有约定）。

（二）基础义务的核心内容：如实报告、审慎核查与中立服务

虽然中介无需”包打天下”，但《民法典》第962条明确规定了其必须履行的基础义务：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”结合司法实践，这一义务可细化为三方面：

如实报告义务：需向双方如实告知影响合同订立的关键信息，包括但不限于房屋产权状况（是否存在抵押、查封）、房屋实际状态（是否为隔断房、是否存在漏水等质量问题）、交易对方身份（是否为产权人或合法代理人）等。举个例子，若中介明知房屋曾发生过非正常死亡事件（部分地区司法实践认定为”影响居住心理的重要信息”），却未告知租客，就涉嫌违反如实报告义务。

审慎核查义务：中介不能仅做”传声筒”，而需对关键信息进行合理核查。比如，带租客看房时，应要求房东出示房产证原件、身份证原件，并核对二者信息是否一致；若房东声称是代理人，需查看授权委托书原件；对于房屋质量问题，应实地查看并如实记录，而非仅凭房东口头描述。

中立服务义务：中介需保持中立，不能为促成交易偏袒一方。例如，不能为了让房东尽快签约，故意隐瞒租客的信用问题（如频繁拖欠租金记录）；也不能为了让租客接受高租金，故意夸大房屋优势、淡化缺陷。

三、中介责任的常见类型与典型场景

明确了基础义务，我们就能更清晰地识别中介可能承担责任的场景。从司法实践来看，中介责任主要分为以下四类，每一类都对应着具体的”踩雷”行为。

（一）信息不实责任：虚假或误导性信息引发的纠纷

这是最常见的中介责任类型，核心是中介提供的信息与实际情况不符，导致委托人遭受损失。典型场景包括：

产权信息虚假：中介未核查房产证，将无产权或产权存在争议的房屋出租。比如，某中介带租客签约的”房东”实为租客，其伪造了房产证复印件，中介未核实原件就促成签约，最终真房东收房，租客损失租金。

房屋状态虚假：中介隐瞒房屋重大缺陷。曾有案例中，中介明知房屋墙体存在严重渗水问题，却用”墙面受潮”轻描淡写带过，租客入住后因渗水导致家具发霉，法院认定中介需赔偿损失。

交易对方身份虚假：中介未核实”房东”身份，导致租客与”二房东”“假房东”签约。如前文提到的小陈案例，中介未要求”房东”出示房产证原件，仅核对了伪造的复印件，最终被法院认定存在重大过失。

（二）未审慎核查责任：权属、瑕疵等关键信息的疏漏

与信息不实责任不同，这类责任的关键是中介”该查没查”，而非”故意说谎”。例如：

未核查产权真实性：中介仅查看了房产证复印件，未通过不动产登记中心查询产权状态，导致租客租到已抵押或被查封的房屋。一旦抵押权人行使权利，租客可能面临腾退风险，中介需因未尽核查义务承担赔偿责任。

未核查房屋合法性：对”隔断房”“群租房”等违规改造房屋未作提示。根据《商品房屋租赁管理办法》，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地规定的最低标准。若中介明知是隔断房仍促成签约，租客因被行政机关要求腾退产生的损失，中介需承担责任。

未核查合同条款：部分中介为快速签约，未提醒租客注意