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80管理方略Managementplan

非改居长租公寓项目

投资收购价格影响因素分析

吉锴

（北京城建投资发展股份有限公司，北京100000）

摘要：近年来,长租公寓项目迅速发展，成为房地产市场的重要组成部分，特别是非改居长租公寓，由于其特殊的市场

定位和运营模式，吸引了大量投资者的关注。文章旨在探讨非改居长租公寓项目投资收购价格影响因素，首先概述了非改居

长租公寓的相关概念，详细介绍了非改居长租公寓项目投资的主要阶段和非改居长租公寓资产估值的影响因素，并在前述分

析的基础上，重点从项目未来退出价格、改造过程投入和项目收购方式等方面分析收购价格的影响因素。

关键词：非改居长租公寓；收购价格；影响因素

中图分类号：F299.23；F832.51文献标志码：A文章编号：2096-0808（2024）28-0080-05

DOI：13.3969/j.issn.2096-0808.2024.28.015

一、非改居长租公寓的概念2.专业管理

与普通的住宅租赁不同，长租公寓通常由专业的物业

（一）长租公寓的发展背景

管理公司或运营商提供日常维护、安保、保洁等服务，确

随着城市化进程的不断加快，越来越多的人口涌入城

保公寓的良好状态和安全性，保证入住客户的舒适度和良

市就业和生活。一方面，城市人口的增加直接导致住房需

好的居住体验。

求的增加；另一方面，在一些大城市，过往的房地产限购

3.配套设施齐全

限贷政策使得部分人群暂时失去了购房资格，同时，由于

传统的住宅租赁与小区内其他业主共享小区内配套设

购房成本高，使得许多年轻人和外来务工人员选择租房作

施。为了提高租住体验，长租公寓一般配备齐全且相对独

为过渡性居住方式。新一代年轻人更加注重生活质量和灵

立的生活设施和公共空间，如健身房、洗衣房、休闲区等；

活性，不再将购房视为唯一目标，而是更加青睐选择租赁

此外，一些高端长租公寓还提供额外的增值服务，如家政

这种低负担、更灵活的居住方式；同时，现代年轻人对住

服务、代收快递、社区活动等。

房的要求越来越高，在上述背景下，长租公寓作为一种注

重为租客提供稳定、高质量的居住体验和完善的社区服务（三）长租公寓分类

的租赁形式，近些年得到快速发展[1]。鉴于租赁对象的多样性，为满足不同租赁对象的租赁

（二）长租公寓的特点住房需求，长租公寓的产品类型多样，能够为租客提供更

长租公寓是一种专门为长期租赁（一般为一年以上租多元的解决方案；同时，为了增加长租公寓的供应数量，

[2]

期）租客设计的住房形式，在合同租期、专业管理、配套市场参与主体也通过丰富多样的途径提供长租公寓产品。

设施上具有显著特点。