2025年房屋买卖合同实质是借款合同 .pdfVIP

好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇。——《中庸》

房屋买卖合同实质是借款合同

篇一：名为房屋

买卖实为借款担保的认定

名为房屋买卖实为借款担保的认定

裁判要旨

名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合

同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有

违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋

买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼

请求。

案情

XX年11月11日，原告张桌玮与被告重庆怡豪房地产开

发有限公司（以下简称怡豪公司）签订《商品房买卖合同》

及《补充协议》，约定张桌玮以3000万元购买怡豪公司所有

的怡豪国际大酒店1、2、3层房屋，XX年11月12日交房。

超过6个月未交付房屋的，上述合同自动解除，出卖人每月

向购房人支付违约金114万元，直至退还全部房款为止。后

张桌玮按约支付3000万元，怡豪公司未交房，每月支付违

约金。

XX年8月16日，双方再次签订协议约定：若XX年9月

11日出卖人仍未交房或者退还全部购房款的，除支付违约金

外，出卖人应于XX年9月12日前交付房屋并办理房产证。

天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为。——《孟子》

怡豪公司未按约履行义务。

XX年12月，张桌玮诉至法院，要求怡豪公司交付房屋

并办理房产证等。怡豪公司答辩称：双方签订的房屋买卖合

同真实意思不是买房，实质是为借款担保，请求驳回原告的

诉讼请求。张桌玮自认从XX年11月至XX年10月怡豪公司

先后共计支付违约金1248万元。怡豪公司于XX年9月、10

月通过银行转账3500万元给张桌玮。

裁判

重庆市第五中级人民法院经审理认为：本案双方形式上

虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于XX年

10月29日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第1

层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第2层为

酒店中餐厅和西餐厅，第3层为酒店宴会厅、会议室，怡豪

公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解

出售，有违常理。此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，

但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意

思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交

房违约金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供

担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故

认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保，判决驳回张桌玮

的诉讼请求。

XX年12月20日法院作出一审判决后，原、被告双方均

勿以恶小而为之，勿以善小而不为。——刘备

未上诉。

评析

1.名为房屋买卖合同实为借款担保合同的判断标准。

目前，在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的

情形越来越普遍。此类法律关系中，实际上的出借人为保证

债权的实现，利用借款人急需用款的心理，与借款人签订房

屋买卖合同，当借款人未能按期偿还借款本息时，出借人则

会在多次催收无果的情况下，要求判令“卖房人”履行交付

房屋义务，并协助办理产权过户手续。要辨析是房屋买卖还

是借款担保，需从房屋买卖合同的特征判