房地产开发建设管理与房地产业健康发展.pptVIP

房地产开发中的各方主体;一、房地产业的地位与作用

二、房地产开发的风险

三、房地产开发基本程序和制度

四、推行工程总承包

五、违法违规案例警示

;

一、房地产业的地位与作用

;1.我国房地产业的产业地位

房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。

我国房地产业经过30年的发展，已经成为国民经济的重要支柱产业，对社会和经济发展起着越来越重要的作用。

;[1]房地产业规模持续扩大，占GDP的比重逐年增长。产业增加值从1978年的79.9亿元到2008年的12720亿元，增长了158倍，占GDP的比重也从2.2%增长为4.2%。;[2]近年来，房地产开发投资以年均24%的增长率快速增长。房地产开发投资总额从1998年的3614亿元到2008年的31203亿元，增长了7.6倍，占全国固定资产投资总额的比重也从12.7%增长为18.1%。;[3]房地产开发企业迅速发展壮大，大量接纳社会就业人员。;2.对“支柱产业”的认识;3.我国房地产业的主要作用

[1]改善人民群众的居住条件，提高生活水平

[2]拉动投资，带动相关产业，促进国民经济发展

如建筑、建材、化工、轻工、家电家居等产业

[3]改变城市面貌，推进城镇化进程

[4]扩大社会就业面;4.阻碍房地产业健康发展的主要问题

;二、房地产开发的风险;房地产开发是通过多种资源（如土地、建筑材料、基础设施、资金、专业技术和劳动力等）的组合作用为人类提供生活空间。

房地产开发企业实质上是一个资源的组织者，不仅需要战略眼光和管理技巧，还要具有各类专业知识和应对多方面市场风险的能力。;（一）风险类型;2.组织风险

开发企业和投资者的风险

施工企业的风险

高层战略决策风险

项目管理者的风险

信誉风险

;3.管理风险

合同风险

费用风险

工期风险

质量风险

技术风险

;4.外部风险

政治风险

社会风险

经济风险

法律风险

自然环境和意外事故风险;（二）规避风险可能出现的问题;2.开发企业可能出现的问题

［1］片面追求缩短建设周期

违反基本建设程序，未批先建或边批边建；

为尽快完成拆迁开工建设，对被拆迁人实行违规强制???迁；

盲目加快工程施工进度，压缩施工工期，不讲究法定施工规程，工程施工图纸未经审查即开始施工，边施工边设计，等等。

——2004年，原建设部通报六起房屋拆迁典型案例。

;［2］不合理节约开发成本

迫使承建企业以低于成本的价格竞标；

明示或暗示设计企业或者施工企业违反工程建设强制性标准，降低工程质量；

建设项目必须实行工程监理而不实行工程监理；

明示或暗示施工企业使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备，等等。

——2010年，“楼塌塌、楼脆脆、楼歪歪、楼裂裂”等事件受到社会舆论高度关注。;［3］违规建设、销售

违反规划审批条件，擅自提高容积率或更改规划设计，想方设法增加可供出售的建筑面积；

不满足条件即开始实施预销售，向购房人收取预订款性质费用；

一房多售，等等

——2007年，原建设部通报了10起房地产交易秩序违法违规案例。

;3.政府主管部门的监管职责

[1]制定和完善房地产开发管理制度

[2]加强执法监督，惩治违法行为

2006年，原建设部、国家发展改革委、工商总局三部门联合开展房地产交易秩序整治。

2007－2008年，原建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等八部门联合开展房地产市场秩序专项整治。

2009年，住房和城乡建设部、监察部联合开展房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题专项治理。;

三、房地产开发基本程序和制度;（一）主要法律法规;（二）房地产开发建设基本程序;;;（二）基本制度;8.建设工程监理制度

9.设计审查制度

10.施工许可制度

11.工程竣工验收及备案制度

12.工程保险与担保制度

13.预销售许可制度

14.交付使用制度

附:国外“三项许可”;1.市场准入制度;[2]个人市场准入制度

个人：规划师、建筑师、专业工程师（18个专业）、监理工程师、造价师、投资咨询师、建造师（项目经理）、房地产估价师、房地产经纪人等

产生背景

意义和作用

缺陷和不足

改进和完善方向

;2.拆迁许可