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房屋中介虚假房源赔偿标准

最近帮朋友小张找房时，他跟我吐槽了件糟心事：某中介在平台挂了套”精装修、月租2500、家电全配”的房子，他大冷天坐了两小时地铁去看房，结果发现房子不仅墙面发霉、空调是坏的，房东还说根本没委托中介出租。更气的是，中介轻描淡写说”房源信息更新不及时”，对他耽误的时间和交通费用只字不提。类似的场景在房产交易市场并不少见，虚假房源就像颗”隐形炸弹”，不仅消耗着消费者的信任，更直接造成经济与精神损失。那么当遇到这种情况时，到底能索赔多少？赔偿标准又该如何确定？这正是本文要深入探讨的核心问题。

一、虚假房源的界定：哪些情况算”虚假”？

要明确赔偿标准，首先得弄清楚什么是法律意义上的”虚假房源”。现实中很多人会把”信息误差”和”虚假房源”混为一谈，比如中介把”90平”误写成”95平”，这种非故意的笔误可能属于一般违约；但如果是刻意虚构”满五唯一”的免税条件诱导签约，就可能构成欺诈。根据《房地产经纪管理办法》《广告法》等规定，虚假房源主要包含以下三类情形：

（一）基础信息不实

这是最常见的类型，具体包括：

权属信息虚假：比如中介明知房源已被抵押、存在查封，或根本没有出租/出售权限（如未取得房东授权），仍对外发布；

物理属性虚假：房屋面积、楼层、户型与实际严重不符（如宣传”南北通透两居室”，实际是暗卫隔断房）；

价格信息虚假：以”低价引流”为目的，标注远低于市场价的”惊爆价”，待消费者到店后以”已租/售”为由推荐高价房源；

配套信息虚假：虚构”学区房”“地铁口500米”等关键卖点，实际学校划片未涵盖、距离地铁站1.5公里以上。

（二）视觉呈现失实

随着线上找房普及，图片与视频成为重要参考，但部分中介会通过”修图”或”借图”误导消费者。例如：用其他小区的景观图冒充本房源外景，对房屋内部进行过度美化（如用广角镜头缩小空间感），甚至直接盗用他人已成交房源的图片。这种情况下，即使文字信息真实，视觉呈现与实际严重不符也可能被认定为虚假房源。

（三）状态信息滞后

有些中介为了保持平台活跃度，长期挂出已出租/出售的房源，甚至在消费者咨询时仍谎称”可看可租”。笔者曾接触过一个案例：李女士通过某平台联系中介要看房，中介以”房东临时有事”为由推脱三次，后来才承认该房已签约半个月，目的就是”凑平台流量”。这种故意隐瞒房源实际状态的行为，同样属于虚假宣传范畴。

需要特别说明的是，判断是否构成”虚假”，关键要看中介是否存在”主观故意”。如果是因房东临时变更信息（如突然决定不出租）导致中介未及时更新，且中介能提供与房东的沟通记录，可能被认定为”过失”而非”故意”，赔偿标准会相应降低；但如果是中介为吸引流量主动编造，则会被认定为”欺诈”，适用更严格的赔偿规则。

二、赔偿的法律依据：从《民法典》到《消保法》的多重保护

虚假房源本质上是中介违反合同义务或侵害消费者权益的行为，其赔偿标准的确定需要援引多部法律规定，不同情形下的法律适用也有所区别。

（一）《民法典》：违约责任的基础框架

在房产中介服务中，消费者与中介通常会形成”居间合同关系”（《民法典》第961条）。中介作为居间人，负有”如实报告有关订立合同的事项”的义务（第962条）。如果中介故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，根据第962条第二款规定，“不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任”。这里的”赔偿责任”主要指向消费者因虚假房源产生的直接损失，比如往返看房的交通费、误工费、已支付的咨询费或定金等。

举个例子：王女士通过中介找房，支付了200元”带看费”，中介承诺”保证房源真实”。结果三次带看都是虚假房源，王女士为看房请了3天假（日均工资300元），产生交通费150元。根据《民法典》，中介不仅要退还200元带看费，还需赔偿王女士的误工费900元（3天×300元）和交通费150元，合计1250元。

（二）《消费者权益保护法》：欺诈情形下的惩罚性赔偿

如果中介的虚假行为被认定为”欺诈”，则适用《消费者权益保护法》（以下简称《消保法》）第55条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。”

这里的关键是”欺诈”的认定。根据最高人民法院相关司法解释，“欺诈”需满足三个要件：

中介有欺诈的故意（明知信息虚假仍告知）；

实施了欺诈行为（发布虚假房源信息）；

消费者因欺诈产生了错误认识并作出了交易决策（如支付费用、签订合同）。

以开头提到的小张为例：中介明知房源已出租仍挂出，且在小张咨询时故意隐瞒，属于典型欺诈。假设小张为看房支付了50元交通费，根据《消保法》，他不仅能要求赔偿50元直接损失，还能主张3倍赔偿即150元（50元×3），合计200元（若不足500元则