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房地产租赁合同及纠纷处理指引

引言

房地产租赁，作为市场经济活动中一种常见的交易行为，广泛存在于我们的日常生活与商业经营之中。无论是个人寻找宜居之所，还是企业拓展经营场地，一份严谨规范的租赁合同都是保障双方权益、减少潜在风险的基石。然而，由于租赁关系的复杂性和多样性，合同条款的疏漏或履行过程中的理解偏差，都可能引发不必要的纠纷。本指引旨在结合实践经验与法律原则，为广大读者提供一份关于房地产租赁合同签订、履行及常见纠纷处理的实用参考，以期帮助大家在租赁活动中规避风险、明晰权责，实现租赁关系的和谐稳定。

一、合同签订篇：审慎为先，防患未然

“凡事预则立，不预则废”，合同的签订过程是把控风险的第一道关卡，务必审慎对待。

（一）签约前的审查与准备

1.出租方主体资格与房屋权属审查：

承租方首要确认的是出租方是否为房屋的合法权利人，或是否获得了权利人的有效授权。务必要求出租方出示房屋所有权证（或不动产权证）、身份证明等核心文件，并仔细核对原件与复印件的一致性。若房屋系共有，则需确认其他共有人是否同意出租；若房屋处于抵押状态，应了解抵押情况及抵押权人对出租的态度，避免后续因产权问题导致合同无法履行。

2.房屋实际状况查验：

切勿仅凭书面描述或口头承诺，务必进行实地看房。重点关注房屋结构是否安全、水电煤气等基础设施是否完好畅通、房屋现有装修及设施设备状况、周边环境是否符合自身使用需求（如噪音、交通、配套等）。对于可能影响正常使用的瑕疵，应在合同中明确记载或要求出租方在交房前修复。

3.承租方身份与需求确认：

出租方亦有权核实承租方的身份信息、租赁用途（确保符合法律法规及房屋规划用途）、以及履约能力（如支付租金的能力证明）。商业租赁中，对承租方的经营资质、品牌信誉等也可能进行考察。

（二）合同条款的核心要素

一份完备的租赁合同应尽可能涵盖租赁关系的各个方面，明确双方权利义务。以下为核心条款的梳理与提示：

1.当事人基本信息：出租方与承租方的姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系方式、通讯地址等务必准确无误。

2.房屋基本情况：包括房屋具体坐落位置、建筑面积（以权属证书记载为准或双方认可）、房屋用途（住宅、办公、商业等，需明确且不得擅自变更）、房屋权属证明编号等。

3.租赁期限：明确起始日期和终止日期。注意“买卖不破租赁”原则的适用，以及租赁期满后续租的相关约定（如承租方是否有优先承租权及行使方式）。

4.租金及支付方式：明确租金标准（含税或不含税）、支付周期（月付、季付、年付等）、支付日期、支付账户信息。商业租赁中还可能涉及租金递增条款。

5.租赁保证金（押金）：约定押金的金额、支付时间、退还条件及方式。通常在租赁期满、承租方结清所有费用并完好返还房屋后，出租方应无息退还押金。

6.其他费用：明确租赁期内产生的水费、电费、燃气费、物业管理费、暖气费、网络费、电视收视费等由哪一方承担。

7.房屋的交付与返还：约定交付标准（如现状交付或约定条件交付）、交付时间、交付手续。返还时则应明确房屋及设施设备的返还状态、附属物品清单、费用结算等。

8.房屋修缮责任：一般而言，出租方负有保证房屋主体结构安全和基本设施正常运行的修缮义务，除非该损坏系承租方过错或使用不当造成。承租方因使用需要进行的装修或增设他物，应事先征得出租方书面同意，并约定租赁期满后装修的处理方式（如无偿归出租方、承租方拆除恢复原状或折价补偿等）。

9.转租与转让：未经出租方书面同意，承租方不得擅自转租。合同中应明确是否允许转租、转租的条件及程序。

10.合同的变更、解除与终止：约定在何种情况下双方可以协商变更或解除合同，以及法定解除权的情形（如一方根本违约）。租赁期满合同自然终止。

11.违约责任：这是合同的“牙齿”。应针对不同违约情形约定相应的违约责任，如出租方逾期交房、擅自解除合同的责任；承租方逾期支付租金、擅自改变房屋结构或用途、擅自转租、提前退租等的责任。违约金的计算方式或具体金额应明确。

12.合同的变更、解除和终止：除法定情形外，可约定双方协商一致变更或解除合同的条件。明确租赁期满合同终止的后续事宜。

13.争议解决方式：约定发生争议时，是通过协商、调解，还是提交仲裁机构仲裁，或是向有管辖权的人民法院提起诉讼。

二、合同履行篇：诚信为本，规范操作

合同签订后，双方应严格按照合同约定履行各自义务，这是避免纠纷的最佳途径。

1.依约使用与维护：承租方应按合同约定的用途合理使用房屋，爱护房屋及设施设备。因不当使用或过错造成房屋或设施损坏的，应承担维修或赔偿责任。出租方应保证房屋在租赁期内符合约定用途，并对房屋主体结构及主要附属设施的自然损耗进行维修（双方另有约定的除外）。

2.租金支付：承租方应按时足额支付租金