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商用租赁合同法律风险提示

在商业经营活动中，租赁商铺、写字楼等商用物业是极为常见的环节。一份严谨、完善的商用租赁合同，不仅是保障租赁双方合法权益的基石，更是预防和化解潜在纠纷的关键。然而，商用租赁合同涉及诸多法律条款和商业细节，稍有不慎便可能为日后的经营埋下风险隐患。本文旨在结合实践经验，就商用租赁合同签订过程中常见的法律风险点进行提示，以期为相关方提供有益参考。

一、合同主体审查：身份与资质的核验

合同主体的适格性是合同有效成立的前提。在签订合同前，务必对出租方与承租方的身份及资质进行审慎核查。

对于出租方而言，需确认其是否为租赁物业的合法权利人，或是否获得了权利人的有效授权。若为转租，更需审查原租赁合同中是否允许转租，以及转租是否获得原出租人的书面同意，避免因“无权处分”或“擅自转租”导致合同无效或被解除的风险。建议要求出租方提供产权证明文件（如房产证、土地使用证等）、身份证明（自然人身份证、法人或其他组织的营业执照及法定代表人身份证明），并进行必要的核实。

对于承租方而言，出租方亦会关注其经营资质、履约能力及商业信誉。承租方应确保自身具备合法的经营主体资格，并根据需要提供相关证明文件。

二、租赁标的物：明确与界定

租赁标的物的清晰界定是合同履行的基础，模糊不清的描述极易引发后续争议。

1.位置与范围：合同中应明确租赁物业的具体坐落位置、门牌号码，并尽可能附上详细的平面图，标明租赁范围、共用区域及附属设施（如停车位、广告位等）的使用方式和范围。

2.面积确认：建筑面积、套内建筑面积以及实际可使用面积往往存在差异，合同中应明确约定租赁面积的计算标准及依据，并将其作为计算租金、物业费等费用的基础。建议核实产权证所载面积与实际测量面积是否一致。

3.用途限制：商用物业的用途通常受到规划、消防、环保等多方面限制。合同中必须明确约定租赁物业的具体用途（如办公、零售、餐饮等），且该用途应与物业的规划用途相符，并确保承租方能够依法办理相关的经营许可手续。未经允许擅自改变用途，可能构成违约，甚至导致合同解除。

三、租赁期限：起算、届满与权利义务

租赁期限的约定直接关系到租赁关系的稳定性和双方的长远规划。

1.期限条款：明确租赁的起止日期。注意法律关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，超过部分无效。对于需要长期经营的承租方，应考虑在合同中设置合理的续租条款或优先承租权条款。

2.免租期：为便于承租方进行装修、筹备开业，合同中常约定免租期。免租期的起算时间、期限长短、免租范围（仅免租金还是包含物业费等其他费用）均需明确约定。

3.续租与优先承租权：若承租方希望在租期届满后继续承租，应在合同中明确约定优先承租权的行使条件、期限及通知方式。虽然法律对优先承租权的规定尚不完善，但通过合同明确约定，可增强其可操作性。

4.转租与转让：合同应明确约定承租方是否有权转租、分租或转让（包括部分转让）租赁物业，以及行使该权利的条件和程序，如是否需要出租方书面同意等。

四、租金及支付：清晰与合规

租金是租赁合同的核心要素，其约定应清晰、具体，避免歧义。

1.租金标准：明确租金的具体金额、计算方式（如按面积计算）、支付周期（月付、季付、年付等）及支付日期。

2.租金调整：若约定租金在租赁期内可调整，应明确调整的周期、幅度、依据（如参考市场行情、CPI指数等）及通知方式。

3.支付方式与账户：明确租金的支付方式（银行转账、支票等）及出租方指定的收款账户信息，避免现金支付，确保资金流向可追溯。

4.逾期付款责任：约定承租方逾期支付租金的违约责任，如逾期利息、滞纳金的计算标准，以及出租方在承租方逾期达到一定期限后可行使的权利（如解除合同、要求赔偿损失等）。

五、租赁保证金（押金）：性质与返还

租赁保证金是出租方为保障其合同权利而要求承租方支付的款项。

1.金额与支付：明确保证金的金额、支付时间及方式。

2.保证金用途：约定保证金用于担保承租方履行合同义务，如支付租金、违约金、赔偿因其违约行为给出租方造成的损失等。

3.返还条件与期限：租期届满或合同解除后，在承租方付清所有应付款项、办妥交接手续、无其他违约行为的前提下，出租方应在约定期限内将保证金无息或按约定计息返还给承租方。明确扣除保证金的情形和程序。

六、其他重要条款的审慎约定

1.房屋的交付与返还：

*交付标准：约定出租方交付房屋时应达到的状态（如毛坯、简装、精装，以及水、电、气、通讯等基础设施的接通情况），并可约定验收程序和标准。建议签署书面的《房屋交接确认书》。

*返还要求：约定租期届满或合同解除后，承租方返还房屋的标准（如保持原状、恢复原状、或按约定状态返还），以及装修物的处理方式（如拆除、保留、折价补偿等）。

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