2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1016）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

下列关于基准地价的表述中，正确的是（）

A.基准地价是某一时点的宗地最高价格

B.基准地价是城镇均质区域内的土地平均价格

C.基准地价仅适用于工业用地估价

D.基准地价由土地使用者自行评估确定

答案：B

解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的某一时点法定最高年期土地使用权的区域平均价格（《城镇土地分等定级规程》）。选项A错误，因基准地价是平均价格而非最高价格；选项C错误，基准地价覆盖多种用途；选项D错误，基准地价由政府组织评估。

市场比较法中，对可比实例进行交易情况修正的核心目的是（）

A.消除交易时间差异对价格的影响

B.排除特殊交易行为对价格的干扰

C.调整区域因素差异导致的价格偏差

D.修正容积率不同引起的地价差异

答案：B

解析：交易情况修正是为了排除交易行为中的特殊因素（如亲友间交易、急卖急买等）对可比实例价格的影响，使修正后的价格更接近正常市场价格（《城镇土地估价规程》）。选项A是交易日期修正的目的，C是区域因素修正，D是个别因素修正，均不符合题意。

收益还原法中，计算土地纯收益时应扣除的费用不包括（）

A.土地维护费用

B.房屋折旧

C.房产税

D.管理费

答案：B

解析：土地纯收益是指归属于土地的收益，需从总收益中扣除属于建筑物的收益及其他运营费用（如管理费、维护费、税费等）。房屋折旧属于建筑物的成本补偿，与土地纯收益无关（《城镇土地估价规程》）。因此选B。

根据《土地管理法》，下列土地中不属于集体所有的是（）

A.农村宅基地

B.城市郊区的自留地

C.城市市区的土地

D.农村的自留山

答案：C

解析：《土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”因此选C。

工业用地估价中，最不适用的方法是（）

A.成本逼近法

B.剩余法

C.基准地价系数修正法

D.收益还原法

答案：D

解析：工业用地通常收益不稳定且难以量化（如自用工厂无直接租金收入），收益还原法需依赖稳定的收益数据，因此适用性较低（《城镇土地估价规程》）。其他方法中，成本逼近法适用于新开发土地，剩余法适用于待开发工业用地，基准地价系数修正法适用于已有基准地价的区域，均较适用。

土地价格的本质是（）

A.土地资源的稀缺性

B.土地所有权的垄断

C.土地未来收益的现值

D.土地开发成本的总和

答案：C

解析：土地价格是土地未来年期内预期收益的现值之和（地租资本化理论）。选项A是价格形成的基础，B是制度因素，D是成本逼近法的思路，但均非价格本质。

某宗地容积率为3.0，而所在区域基准地价对应的容积率修正系数表中，容积率2.5对应的修正系数为1.0，容积率3.0对应的修正系数为1.2，则该宗地的容积率修正应（）

A.乘以1.2

B.除以1.2

C.乘以（3.0/2.5）

D.无需修正

答案：A

解析：基准地价系数修正法中，容积率修正是将基准地价乘以对应容积率的修正系数（《城镇土地估价规程》）。本题中，宗地容积率3.0对应的修正系数为1.2，因此需乘以1.2调整基准地价。

下列不属于土地估价原则的是（）

A.替代原则

B.贡献原则

C.合法原则

D.等价交换原则

答案：D

解析：土地估价原则包括预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、贡献原则、合法原则等（《城镇土地估价规程》）。等价交换原则是商品交换的一般原则，非土地估价特有原则。

剩余法评估待开发土地价格时，计算顺序正确的是（）

A.总开发价值→开发成本→利息→利润→地价

B.开发成本→总开发价值→利息→利润→地价

C.总开发价值→利息→开发成本→利润→地价

D.开发成本→利息→总开发价值→利润→地价

答案：A

解析：剩余法公式为：地价=总开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润（《城镇土地估价规程》）。因此正确顺序是先算总价值，再扣除各项成本、利息、利润，最终得到地价。

下列关于土地估价报告的表述中，错误的是（）

A.报告需包含估价师签字和估价机构盖章

B.技术报告可作为商业秘密不对外公开

C.结果报告需简明扼要，重点说明估价结论

D.所有报告内容均需经委托人确认后才能生效

答案：D

解析：土地估价报告由估价机构独立完成，结论基于专业判断，无需委托人确认（《土地估价报告规范格式》）。其他选项均符合规范要求：A是形式要件，B是技术报告的保密属性，C是结果报告的核心要求。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）