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小区停车位产权归属问题探讨

「内容摘要」随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商、小区业主及物业管理公司也是各有各的说法。本文着重从我国的实际情况出发，并借他山之石，将围绕小区停车位的产权归属问题展开讨论。

「关键词」停车位，产权，建筑物区分所有

汽车作为工业社会的标志之一，对人类文明的促进有目共睹。车可娱人，亦可扰人，停车问题便是其中之一。作为人类交通工具、运输工具停放安置休养场所的停车场本不是问题，只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。特别是这几年，我国的房价越涨越高，而车价却是越来越便宜，随之而来的“车位之争”愈演愈烈。开发商、小区业主和物业管理公司各执一词，各方人士也是众说纷纭，莫衷一是。其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的？”然而，由于现行法律规范的缺失或不甚明确，导致了各地法院判决也是五花八门。可以预见，随着住房商品化的进一步深入及有车一族的不断涌现，“车位之争”必将引发更大范围的矛盾对立。为此，笔者将从小区停车位产权归属的角度予以探讨。

所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。本文要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。依建筑物区分所有原理，其客体可以分为单独所有部分和共有部分，中国政法大学出版社1998年版，第195页。）。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑物构造上的独立性和使用上独立性的一部分房屋。⑶共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。那么，小区停车位到底应属于哪一部分客体呢？由于我国法律还未建立起建筑物区分所有制度，故对该问题也无明确的答案。从世界各国立法例来看，也是各有特色。如在日本这样一个人多车多而地少的国家，停车位也一度成为社会主要矛盾之一。为此，日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案，把停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。但是，对停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。而在大陆法系之传统国家德国，其民法典对停车位问题并没作出规定，而是于1973年修订《住宅所有权法》时得到了明确，即该法的第3条第2项-“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间”。亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。同样，在另一个传统大陆法国家法国，在其1950年的《都市计划法》当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”，亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。与上述几个国家之规定不同的是我国的台湾地区，1991年4月台湾‘内政部’营建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为‘公共设施’，不准登记为个人私有，也不准分割零售”。该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部分。对此，台湾学者也有不同看法，认为停车位既可成为区分所有权而单独登记，也可作为共有部分进行专有使用。以上即为主要大陆法国家和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我国不无借鉴之处。

从我国目前的实际情况来看，商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。鉴于停车位在住宅小区内所处位置的不同，其权利的展开也不尽相同，下面将予以分别论述。

住宅小区地面停车位

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。那么，在这里为何是使用权而非所有权呢？我们认为，地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。接下来的问题便是如何实现这种使用权，从外国的某些立法例来看，引入“专有使用权”的概念来予以解决。它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。从其性质上来看，有人认为是一种租赁权