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物业纠纷中业主权利义务

清晨推开窗，楼下保洁阿姨正弯腰清理落叶；电梯里贴着新换的物业通知，提醒业主缴纳季度物业费；单元门口的路灯终于修好了，昨天还听邻居李叔念叨“黑灯瞎火的不安全”……这些生活里的细碎场景，都绕不开一个关键词——物业管理。近年来，随着城市化进程加快，小区成为城市居民最主要的生活单元，而物业与业主之间的纠纷也逐渐从“小摩擦”变成“高频矛盾”。从电梯广告收益归属到公共区域维修责任，从物业费缴纳争议到车辆停放管理，每一起纠纷背后，都藏着业主权利与义务的边界问题。要解开这些“Gordianknot（戈尔迪之结）”，首先得理清：作为业主，我们究竟有哪些法定权利？又该履行哪些基本义务？

一、业主权利：法律赋予的“居住盾牌”

（一）共有部分使用权：小区不是“物业的自留地”

“咱们楼前的小广场，凭什么物业说改成停车场就改？”去年夏天，某小区业主群里一条消息炸开了锅。原来物业为解决停车难问题，未经业主同意将原本的休闲广场划了停车位。这起纠纷的核心，正是业主对小区共有部分的使用权。根据《民法典》第271条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有（属于城镇公共道路、绿地的除外）。也就是说，小区里的电梯、楼道、外墙、公共花园、健身设施等，都属于全体业主共同所有，物业只是“管家”，而非“主人”。

这种使用权不仅包括“使用”，更包括“共同决定”。比如《民法典》第278条明确列举了需要业主共同决定的事项：制定和修改管理规约、选举或更换业委会、使用维修资金、改建重建建筑物等。以维修资金使用为例，某老小区电梯频繁故障，物业提出动用维修资金更换新电梯，但部分业主认为费用过高。最终通过业主大会投票，三分之二以上业主参与表决，其中过半同意后才启动了更换程序。这说明，涉及共有部分的重大决策，必须尊重业主的“共同决定权”。

（二）知情权与监督权：打破“信息黑箱”的钥匙

“物业费都花哪儿了？怎么从来没见过明细？”这是很多业主的共同困惑。过去，部分物业企业存在“收钱不透明”的问题，而《民法典》第943条为业主的知情权提供了“法律武器”：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

去年笔者参与调解的一起纠纷中，业主王女士发现小区电梯内的广告换了三波，但从未见过广告收益的公示。她联合5位业主向物业书面申请查阅近三年的公共收益账目，物业起初以“涉及商业秘密”为由拒绝。最终在街道调解下，物业不仅提供了详细的广告合同、收支明细，还将每月公共收益情况张贴在单元门口公示栏。这起案例印证了：业主的知情权不是“纸上权利”，而是可以通过主动行使来实现的。

监督权则是知情权的延伸。业主有权对物业的服务质量提出意见，对不称职的物业人员要求更换，甚至通过业主大会解聘物业服务企业。比如某小区物业长期不清理垃圾、绿化养护敷衍，业主们收集了近百张垃圾堆积的照片、视频，联名向业委会提出解聘申请。经过业主大会表决，超过60%的业主同意更换物业，最终新物业入驻后，小区环境明显改善。

（三）收益权：公共区域的“隐形财富”

“没想到咱们小区外墙广告一年能赚8万！”某老旧小区业委会成立后，委托第三方审计发现，过去三年物业未公示的公共收益累计达24万元。根据《民法典》第282条，建设单位、物业服务企业或其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。这意味着，电梯广告、外墙广告、公共区域停车位收费、快递柜场地费等收益，扣除必要的管理成本（如广告维护费、停车位清洁费）后，剩余部分应归全体业主所有。

这些收益可以用于补充维修资金，也可以通过业主大会决定用于小区公共设施升级。比如某新小区将公共收益用于加装电梯监控，既提升了安全性，又减少了业主自筹资金的压力。需要注意的是，物业若擅自将公共收益据为己有，业主可以通过诉讼要求返还。笔者曾接触过一起案例，某物业将小区门岗旁的商铺出租收益全部计入企业账户，业主起诉后，法院判决物业返还扣除合理成本后的剩余收益，并支付利息。

（四）撤销权：对抗“越权决策”的最后防线

“业委会凭什么擅自和物业签新合同？”某小区业委会在未召开业主大会的情况下，与原物业续签了5年服务合同，引发部分业主不满。根据《民法典》第280条，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这起纠纷中，10位业主联名向法院起诉，最终法院认定业委会未履行法定程序，判决撤销该续签合同。

撤销权的行使需要注意两点：一是“侵害合法权益”，比如决策程序不合法（未达到法定表决比例）、内容违法（如擅自处分共有部分）；二是要在知道或应当知道权益受侵害之日起一年内提出。这相当于