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房地产居间合同

房地产居间合同作为房地产交易中的重要法律文件，是连接买卖双方或租赁双方的桥梁，其核心在于居间人通过提供专业服务促成交易，并在此过程中明确各方权利义务。在当前房地产市场日益规范化的背景下，一份条款完备、权责清晰的居间合同不仅能保障交易安全，更能有效减少纠纷。本文将从合同的定义与法律性质、主要条款解析、常见风险及防范机制、履行过程中的注意事项等方面展开详细阐述。

一、房地产居间合同的法律定位与特征

房地产居间合同是指居间人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，居间合同属于诺成合同、不要式合同，只要双方当事人意思表示一致即可成立，无需以特定形式为要件。其法律特征主要体现在以下三个方面：

首先，居间行为具有独立性。居间人并非交易合同的当事人，而是以自己的名义独立开展中介活动，不直接参与买卖或租赁双方的合同履行。例如，在二手房买卖中，中介公司仅负责提供房源信息、协助看房、促成谈判等服务，房屋产权过户、款项支付等核心义务仍由买卖双方自行承担。这种独立性要求居间人在服务过程中保持客观中立，不得偏袒任何一方。

其次，报酬请求权以交易达成为前提。根据民法典第九百六十四条，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。实践中，部分中介机构会在合同中约定“无论交易是否成功均收取服务费”，此类条款因违反法律强制性规定而无效，委托人有权拒绝支付。

最后，信息披露义务是居间人的核心责任。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。例如，若中介明知房屋存在抵押未告知买方，导致交易无法完成，买方有权要求中介退还已支付费用并赔偿损失。

二、合同主要条款的实务解析

一份规范的房地产居间合同应当包含当事人基本信息、服务内容、报酬条款、权利义务、违约责任等核心要素。以下结合实务案例对关键条款进行深度解析：

（一）服务范围与标准条款

服务范围条款需明确居间人提供的具体服务项目，常见内容包括：房源信息收集与核实、陪同实地看房、交易价格谈判协助、合同文本起草、产权调查、贷款咨询、过户手续协办等。实践中，部分中介合同仅笼统约定“提供中介服务”，未细化服务清单，易引发后续争议。例如，委托人可能认为“协助办理过户”包含代缴税费、提交材料等全流程服务，而中介则主张仅提供流程指引，这种认知差异往往导致纠纷。

建议在合同中采用列举式条款明确服务内容，例如：“居间人应提供以下服务：1.核实卖方产权证明文件真实性及房屋现状；2.组织买卖双方进行不少于3次当面谈判；3.协助办理网签手续及不动产登记申请；4.提供银行按揭贷款政策咨询并推荐合作机构。”同时，可约定服务质量标准，如“房源信息需在24小时内更新，产权调查结果应于5个工作日内反馈”。

（二）报酬条款的合理设定

报酬条款是合同的核心争议点，需从报酬金额、支付条件、支付方式三方面进行细化。报酬金额通常有两种计算方式：一是固定金额，如“服务费人民币2万元”；二是按交易标的额比例计算，常见比例为房屋成交价的1%-3%，具体比例需符合当地行业规范。例如，部分城市规定二手房中介服务费最高不超过2%，若合同约定比例超过此标准，超额部分可能因“显示公平”被法院调整。

支付条件需明确“交易达成”的具体标志，是指签订买卖合同即视为达成，还是以完成产权过户为节点？根据司法实践，除非双方另有约定，一般以《房地产买卖合同》成立为报酬支付条件。但为平衡委托人利益，可增设附条件条款，如“买方支付50%服务费于买卖合同签订当日，剩余50%于房屋过户完成后3日内支付”。

支付方式需区分“单方支付”与“双方支付”。在二手房交易中，常见买方承担全部服务费，或买卖双方各承担50%；租赁交易则多由承租方支付。合同中需明确支付主体及金额，例如：“本合同报酬总额为人民币3万元，由买方承担2万元，卖方承担1万元，于本合同签订后5日内支付至居间人指定账户。”

（三）权利义务条款的平衡配置

委托人与居间人的权利义务应当对等，避免出现“霸王条款”。委托人的主要权利包括：要求居间人如实报告交易信息、按约定提供服务、保守个人隐私等；主要义务包括：及时支付报酬、配合提供必要材料、不得绕过居间人私下交易（即“跳单”）。居间人的权利包括：请求支付报酬、要求委托人协助提供交易所需资料；义务则涵盖信息披露、勤勉服务、档案保管等。

需特别注意“禁止跳单”条款的效力问题。实践中，中介合同常约定“委托人在签订本合同后6个月内，不得与居间人介绍的交易对方私下成交，否则需支付双倍服务费”。根