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博观而约取，厚积而薄发。——苏轼

房地产营销案例分析

房地产营销案例分析

以成都华润凤凰城为例

：1.总体的营销策略（包括整合营销的核心目标、核心战略的构想、推广战

略的影响）。2.入市时机的建议。3.整合营销推广战略（包括项目形象定位、策

略的缘起、策略的推广）。4、项目整体的推售策略。5、价格策略。6、公开促销

前的促销策略

成都华润凤凰城简介：华润凤凰城位于成都市高新南区大源组团中央生活区，

天府大道西侧约800米。20XX年，华润凤凰城推出85-124平米、150-180平米

高层精装大宅，160-240平米6+1多层花园洋房。华润第二代奢适精装系，上百

项精装设计，57项人性化精装细节，精筑一生之宅。

最新调查数据显示，2月份以来成都楼市小幅回暖，市区商品住宅认购成交

面积和成交金额环

比1月有一成左右的上升。

小阳春的到来让不少开发商在持续的寒冷中看到一丝希望，但大家都清醒地

意识到，这次难得的回暖背后是压抑太长时间的刚需，而刺激他们释放需求的则

是包括降价在内的营销策略的改变。

总体营销策略

。

花小钱办小事营销不再追求大而空

“今年任务没减，但营销费用缩减了很多。”进入20XX年，各房地产公司年

度任务量分解下达，很多营销老总在感叹今年楼市的变化时，第一个感慨便是

“手上能花的钱少了。随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、

限价等多重政策影响，房地产市场由高速成长向常态发展回归，房地产行业在经

历着新的洗牌。房地产企业开始积极寻变，面对下行的楼市，谨慎成为多数开发

商对待市场的态度，面对不太明朗的市场，不少房企纷纷调整营销策略，为了节

流过冬大幅削减营销费用。

某大型上市房地产公司成都公司的营销负责人告诉记者，今年各房企营销政

非淡泊无以明志，非宁静无以致远。——诸葛亮

策的调整不可避免，财大气粗的房地产企业现在也开始过上精打细算的日子。

“以前花个一二十万、甚至几十万搞个大型的营销活动根本不在话下，这样的活

动有影响力，对品牌美誉度也有很大帮助，而且这种大型活动对项目定位、售价

等有一定的帮助，但其实活动对于直接刺激销售方面影响不大。”该负责人认为

以往追求大规模、大影响力的营销活动今年在策略上肯定会有所调整，粗放式的

营销宣传将在今年转为寻求更加精准的宣传渠道，“目的性强、花费小、快速直

抵目的的活动将会对传统的营销策略取而代之，开发商会寻求更加务实的传播途

径。”

纵观节后成都楼市的表现，不难发现开发商削减营销费用的影响已经开始发

挥作用。最直观的表现是一些传统优质口岸的户外大牌广告，曾一度被各房地产

项目占领，但目前这些大牌也打出“虚位以待”的告示，而一些曾经是房产广告

的广告位也被其它类型产品替换，公车站台等开发商曾经热衷的广告渠道，也明

显不如往年受追捧。“今年有很多项目推迟了开盘时间，过完节市场整体动向还

不明朗，很多楼盘都想观望一下再说。”有户外广告的业者认为，与往年开发商

争抢黄金口岸广告位

不同，今年的市场大环境看来真的有点冷，同时他也看到户外广告内容的转

变，“以前开发商在户外广告画面中更多宣传的是楼盘形象，现在他们一如在报

广、网络等传统媒体中的广告一样，直接以价格为诉求点，这种做法与往年相比

也略有不同。”

渠道、活动营销成主流短频快成关键词

在采访中很多营销负责人告诉记者，以往做推广计划按月计算，现在市场变

化太