四川成都龙泉项目策划案(1).docxVIP

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1.2成都市居民收进都市居民收进及消费情况

2000年成都市职工平均年工资为8925元比上年增长10.4%，全年都市居民人均可支配收进为7649元，比上年增长7.8%。从以上数据能够瞧出成都市的经济快速开发切实带来了都市居民收进的提高，居民的消费支付能力大为增强。

都市居民人均收进及支出情况——

1.2.2消费者个性特征分析

u?老式小茶馆，精巧盖碗茶，泡老了悠悠岁月，恍惚了百年人一辈子。真可谓“成都大茶馆，茶馆小成都〞，茶馆无疑是这座两千年古城最传神的人文风景。一般嗜茶成瘾的成都人，早上起来头件事，不是吃饭，而是喝茶；

u?平常人家，总爱把饭桌摆到那街沿上，细斟慢饮几杯薄酒，谈天讲地边吃边摆龙门阵，一副旁要是无人自得其乐津津有味的闲适气派。成都人就如此，喜爱把一切都当门敞户摆在天光底下来享受；

u?成都人崇尚的是安闲实在的居家过生活。而居家过生活并不在乎外表的堂皇堂皇，要的只是衣食住行的方便舒适；

u?成都人不管是干什么行当的都不情愿为几个小钞票放弃自己的闲适潇洒，也不想为挣大钞票成富豪而拼掉老命；

u?成都人就生活在龙门阵中，如同他们大半辈子都浸泡在浓茶中一样；

u?要是讲爱扎堆儿瞧喧闹是相当一局限中国人的毛病，因此成都人在这方面表现得更是“出类拔萃〞，表演的淋漓尽致，有声有色；

u?成都的花会有一个最大特色，不仅赏花，更是借花献佛，借赏花之名大伙儿聚会游乐；成都人喜爱都市的喧闹，也留恋乡野的清新，花会恰恰将这相悖的两方面融成了一片；

u?成都人、成都文人，对杜甫草堂确是有特别深沉的感情的。在成都人心目中，这尽不只是一座供人玩乐休憩的园林，更是能给人以人格参照和文化滋养的的圣地；

u?成都人喜爱应该实是根基人们文化，喧闹场景，才不希罕什么高雅清静；

u?成都人喝酒，要应该实是根基这二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境地；

u?“人活脸，树活皮〞，这确实是根基成都人心目中做人的一个根基标准；成都人是把面子瞧得特别重，爱绷，但一般来讲并无害人之心；

u?出城往，便成了当今成都人的新的追求，时尚潮流，人山人海里伸长了颈项，想在那儿寻寻一方安闲天地，畅畅快快透一口气；

u?成都本来确实是根基一个农耕文化积淀深厚的都市，甚至许多当代成都人的父辈祖辈，根基上从四边乡村渐次迁徙进城的，他们的血脉里维持着农人的因子，对乡村田园有一种天生的亲近感，亲和力；

——摘自?成都人?

1.3成都市房地产市场状况

1.3.1整体市场开发情况

区域定位特征明显——成都市城西为都市的上风上水区域，作为区域性的中心都市，解放后成都工业得到大力开发，重工业污染性企业要紧分布于都市的下风下水位置即城东；改革开发以后，国有工业企业的经营情况普遍不行，导致成都东部成为下岗工人的聚居区即穷人区；城西因此成为贵人区，成都人认为城西处在上风上水位置使出贵人的地点。房地产开发也同市场需求相适应，使得成都分为四个个性化的房地产开发区域，“城南富人区，城西贵人区，城北凶人区，城东穷人区〞。80年代，房产热在沿海都市掀起，房地产的飓风刮向成都。这时期在成都开发的精典社区“棕南〞、“棕北〞，是这一历史的真实见证。随后全国房产落温，但成都房地产业开发的足步却没有停止，所不同的是由原来的“精典社区，高档化〞，逐步转向“平民化〞，“有用化〞。

地产市场处在快速开发时期——借鉴沿海都市开发经验的前提：备注：成都深圳为2000年末的数据，广州为1999年末的数据；深圳以包括暂住人口的常住人口为基数计算；深圳城区为特区内。

比立三个都市的房地产开发本原状况，能够发现成都除收进状况与广州、深圳差距较大外〔尽对值相当于深圳94-95年水平〕，其全市人口的密度与广州根基相近，城区人口密度甚至高于深圳全市六区的平均值。更为值得关注的是，成都人的文化素养较高，且提高速度快〔第五次人口普查数值较之第四次人口普查数值为2.2倍〕。这对参考深圳等人口素养较高都市的住宅开发特别具意义。

成都商品住宅市场处在快速增长的开发时期：

四川成都龙泉名目编辑案之二多多真实案例尽在：://4444a/d.asp?d=zjcxr四川成都龙泉名目编辑案之二比立成都和深圳商品房施工面积中住宅所占的比例变化趋势，能够发现两者根基呈逐年递增的走势。由于深圳房地产开发的相对成熟，其递增趋势逐年减缓(98年为11%，99年3%，2000年不到1%，比立成都2000年递增10%)，讲明成都近年商品住宅还处于快速增长的开发时期。

开发主题名目繁多——¨?成都市目前的开发主题分类目前成都市场上的开发主题定位方向大致可分传统、现代、混合