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第一章房地产投资概述

第一节房地产的种类

从房地产开发水平上分别，房地产可分为土地、在建工程和建

后的物业三种类型

一、土地

土地是房地产的一种原始形态，它是房地产中最重要的组部

分。土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。前者根

本上属于农村团体土地，后者通常属于都市国有土地。国有土地或

筹划中可以转化为国有土地的农村团体土地是投资者存眷的重点。

依据土地所处的状态差别，土地又可分为具备开发建立条件、

立即可以开始建立的熟地和必须经过土地的再开发才气用于建立

的毛地。

除土地开发用度外，土地开发历程中的不确定性和风险是导致

毛地和熟地之间代价差别的主要原因。熟地因缩短了开发周期，淘

汰了投资风险，为许多投资者愿意的选择方法。

二、在建工程

在建工程是指已经开始工程建立但尚未竣工投入使用的房地产，是

房地产开发建立历程中的一种中间形杰。

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三、建后的物业

所谓建后的物业是通常所说的已通过竣工验收、可投入正常

使用的建立物及其隶属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已

入住（允许有部分空置）两种情况。

凭据建立物的用途差别这类房地产可分为下列四种形式：

1、居住物业：居住物业最具有潜力，投资风险也相对较小，

生意业务量十分巨大。

2、商业物业：也称收益性物业或投资性物业。购买者主要以

投资为目的，靠物业出租经营的收入来接纳投资并赚取投资收益，

因涉及的资金数量巨大，常以机构投资为主，位置对付这类物业专

着特殊的重要性。

3、产业物业：通常是为人类的生产运动提供入住空间，它既

有出售的市场，也有出租的市场。

4、特殊物业：其经营的内容通常要得到政府的特殊许可。它的市

场生意业务很少，这类投资多属于恒久投资，投资者靠日常经营运

动的收益来接纳投资、赚取投资收益。

第二节房地产投资的特性

一、位置的牢固性或不可移动性

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它是房地产资产最重要的一个特性。它要求房地产所处的区位

必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力，也就是能使开发

商通过开发投资得到适当的开发利润；使置业投资者能得到公道、

稳定的经常性收益；使租客能方便地开展经营运动以赚取正常的经

营利涧并具备支付租金的能力。

房地产投资代价的崎岖在很大水平上取决于其所处地区物业的整

体升值潜力，而不但是看其当前净租金水平的崎岖。

二、寿命周期长

房地投资是一种恒久投资。其权益通常在40年以上，还可

以依法延长；修建物及隶属物具有很好的耐久性。房地具有经济

寿命和自然寿命。

经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地生的收益大

于其运营本钱，即净收益大于零的连续时间。自然寿命是指房地

从地上修建物建成投入使用开始，直至修建物由于主要结构和设冬

的自然老化或损坏，不能继承包管宁静使用的连续时间。自然寿命

一般要比经济寿命长得多。其较长的自然寿命可以因维护状态良好

而使投资者得到几个经济寿命。

一般而言，公寓、酒店、剧院修建的经济寿命为40年；厂房、

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普通住宅、写字楼的经济寿命为45年；银行、商业零售用房的经

济寿命为50年；仓储用房的经济寿命为60年，农村修建的经济寿

命为25年。税法中划定的有关牢固资投资接纳或折旧年限，往

往是凭据国度的税收政策来确定的，并不一定与房地的经济寿命

或自然寿命相同。