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住宅按揭合同审核标准范本

一、合同主体资格审核

合同主体的适格性是合同成立并生效的前提，审核时需从严把关。

1.购房者（借款人）资格审核

需核实购房者身份信息的真实性与完整性，包括姓名、身份证件类型及号码（确保与身份证件一致，无错漏或涂改）。同时，需关注其民事行为能力，确保其具备独立签署合同的法律资格。对于共同购房或共同借款的情况，需审核所有共有人及共同借款人的身份信息、关系证明，并确认其均为本人真实意愿表示并签署姓名。此外，银行会对借款人的还款能力进行评估，审核其收入证明、银行流水、征信报告等（此为银行内部风控流程，但购房者自身亦需对自身还款能力有清晰认知，合同中通常会体现对借款人如实提供信息的要求）。

2.贷款银行（贷款人）资格审核

确认贷款银行是否为依法设立并具有发放个人住房贷款业务资质的金融机构。审核其在合同中的名称是否准确无误，与公章及相关证照信息一致。

3.开发商（如涉及一手房）或售房人（二手房）资格审核

对于一手房按揭，需审核开发商的营业执照、房地产开发企业资质证书、案涉楼盘的《商品房预售许可证》或《不动产权证书》等，确保其有权销售该房产。对于二手房，需审核售房人的身份证明、房屋权属证明（《不动产权证书》），确认其为房屋合法权利人，且房屋不存在抵押、查封等权利限制情况（或已明确如何解除）。

二、合同核心条款审核

合同核心条款是合同的灵魂，需逐字逐句仔细推敲，确保含义清晰、权责明确。

1.房屋基本情况条款

此条款需与《商品房买卖合同》或二手房《房屋买卖合同》及不动产权属证明完全一致。重点审核房屋坐落位置（精确到门牌号）、建筑面积（区分套内建筑面积与公摊面积，确认是否存在面积差异处理约定）、房屋用途（确保为住宅）、不动产权属证书编号（二手房）等。

2.借款金额与用途条款

审核借款金额大小写是否一致，是否与购房者申请金额及银行审批金额相符。借款用途需明确约定为“用于购买本合同约定的上述房产”，以确保贷款资金用途合规。

3.借款期限条款

审核借款期限（通常以“年”为单位）是否明确，起止日期计算是否准确。

4.贷款利率与计息方式条款

此为核心中的核心，需高度警惕。明确贷款利率类型（固定利率或浮动利率）。如为固定利率，需确认固定期限及固定利率值；如为浮动利率，需明确基准利率种类（如LPR）、加点数值（加点幅度）、利率调整周期（如按年、按季或按约定时间）及调整方式。同时，需明确计息方式（如按日计息）、起息日、结息日等。对于利率调整的历史回溯或前瞻性约定，需特别留意其公平性与可操作性。

5.还款方式与还款期限条款

审核约定的还款方式（如等额本息、等额本金等）是否为购房者所选择并理解。明确每期还款日、还款账户信息（户名、开户行、账号）。审核还款计划表（如有作为附件）是否与合同约定的还款方式、期限、利率等计算一致。

6.借款发放与支付条款

明确贷款发放的条件（如购房者已支付首付款、办理完毕抵押登记等）。对于一手房，贷款资金通常约定由银行直接支付给开发商；对于二手房，需明确支付给售房人。支付方式及支付时间节点也应清晰约定。

7.房屋交付与产权过户条款

（此部分更多体现在购房合同中，但按揭合同可能会涉及对购房合同相关履行的要求）审核房屋交付时间、交付标准，以及产权过户（即办理不动产权证书）的期限、责任方及所需税费的承担方。按揭合同中通常会约定购房者需在规定期限内办理完毕房屋抵押登记手续，并将相关证明文件交银行收执。

8.抵押条款

明确抵押房产为上述“房屋基本情况条款”中所描述的房产。审核抵押担保的范围（通常包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权和抵押权的费用等）。确认抵押登记的办理责任方（通常为购房者，银行协助）、办理时限及相关费用承担。

9.违约责任条款

此条款需双向审视，既包括购房者逾期还款的违约责任（如逾期罚息利率标准、计收复利的约定、银行有权宣布贷款提前到期并要求一次性清偿、行使抵押权等），也包括银行未按约定发放贷款的违约责任。需审核违约情形约定是否清晰，违约金计算方式是否合理，避免出现不公平的“天价违约金”或单方面加重购房者责任的条款。同时，需关注合同解除条件及后续处理方式的约定。

10.提前还款条款

审核是否允许提前还款，提前还款的条件（如是否需提前通知、提前通知期限）、是否收取违约金或补偿金（如有，其计算方式是否合理）、最低还款金额、提前还款后剩余贷款的处理方式（如缩短期限或减少月供）等。

三、其他重要条款审核

除核心条款外，以下条款同样关乎购房者权益，不容忽视。

1.保险条款（如约定）

若合同约定购房者需为抵押房产购买保险（如财产损失险、责任险等），需审核保险险种、保险金额、保险期限、受益人（通常为银行）、保费承担方及保险单的保管等内容。需注意，强制要求购买不必要保险或