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定价的原则与方法
第一部分前期策划阶段（营销策划报告中）的定价
一、定价思路
项目前期价格定位应从以下三方面考虑：
市场需求一一目标客户对项目所在片区的可接受价格限度：
项目成本一一含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等:
市场价格——本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比.
以上3方面分别决定了本项目定价的上限、卜限和定价区间。
如图所示:
在此价格以上
更高的价位
没有可能的需求
仃
市场需求承受能力
项目价格的上限
客户心里价位关口
项目定价的
竞争对手价格水平
出发点和依据
口
项目成本项目价格的下线
€
在此价格以下
更低的价位
没有可能的利润
二、价格定位参照表
竞争片区主要产品市场价格4800-5500元/m
项目成本3500元/m
本片区主流市场均价格4000元/m
田标客户对总价敏感界线三房10，（nf左右总价45-507）
本项目入市均价4500-4700元/m
第二部分销售执行中的定价
目前定价的方法，住宅普遍采用市场比较法制定楼盘的价格，市场比较法是通过与较近时期已经发生了交易的类似房地产项目
案价格作比较对照，修正求最可能实现的合理价格的•种估价方法。因此最贴近市场，最具有竞争参考价值。
商业的定价可用市场比较法结合收益还原法确定，原则相似只是在比较因素上有所不同。
这里所指的类似房地产，是指用途，建筑结构，所处地区等相同或相似的房地产。
1价格形成总体思路
•完整的价格方案制定共分为四大步骤。
2相关准备工作
一般采用市场比较法定价在价格制定时需准备三方面资料：市场调研、本项目资料、目标客户调查（需求情况）。
2.1市场调研
＞宏观市场价格走势
＞可比楼盘的选择
＞可比楼盘相关资料收集分析
＞部分需要三级市场的资料
2.1.1可比楼盘的选择
选取在售的最有可比性的楼盘68个秋为宜，田点市场最少不少于6个，最多不过10个。（如需要可选取已借楼盘的二级市场
的可比楼盘进行价格调住）。
表格形式如下：（以下所有表格为示例,具体模板详见相关价格数据表库）
表1可比楼盘项目比较因素调查表
楼盘名称
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