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门市买卖合同

门市买卖合同是指出卖人将门市房所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。在商业交易中，门市房作为重要的不动产，其买卖行为涉及复杂的法律关系和利益分配，因此合同条款的严谨性和全面性直接影响交易安全。以下从合同主体、标的物、价款支付、权利义务、违约责任等核心要素展开分析，并结合实务中的常见问题进行说明。

一、合同主体的资格审查

（一）出卖人的主体资格

出卖人需为门市房的合法权利人，通常包括自然人、法人或其他组织。若为自然人，需核实其身份证明、婚姻状况（如已婚，需确认是否为夫妻共同财产，避免无权处分）；若为法人，需审查营业执照、公司章程及股东会决议，确保签约代表具有授权权限。此外，若门市房存在共有权人（如按份共有或共同共有），需全体共有人签字确认，否则可能导致合同无效。

（二）买受人的主体资格

买受人同样需具备相应民事行为能力。自然人需年满18周岁或已满16周岁以自己劳动收入为主要生活来源；法人需处于存续状态，不存在吊销、注销等情形。若买受人以公司名义购买，需明确是否为公司真实意思表示，避免法定代表人越权签约。实践中，部分买受人通过“借名买房”规避限购政策，此类行为可能因违反法律强制性规定而导致合同无效，需特别注意。

二、标的物基本信息的明确化

（一）门市房的基本状况

合同中需详细描述门市房的位置、结构、建筑面积（含套内面积与公摊面积）、产权证号、土地性质（出让或划拨）、用途（商业、办公等）。需特别注意，建筑面积需与不动产权证一致，若存在实测面积与合同约定不符的情况，应明确处理方式（如多退少补或解除合同）。例如，某案例中因合同未注明公摊面积，交房时买受人发现实际使用面积缩水，引发纠纷。

（二）权利负担的披露

出卖人需如实告知门市房是否存在抵押、查封、租赁等权利限制。若已设立抵押，需约定解押时间及责任；若存在租赁关系，应明确“买卖不破租赁”规则对买受人的影响（如租赁期限、租金归属）。根据《民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响，买受人需提前核实租赁情况，避免接收房屋后无法实际使用。

三、价款支付与税费承担

（一）价款的确定与支付方式

价款构成：明确总价款、单价及计价方式（按建筑面积或套内面积计算）。部分地区存在“阴阳合同”（即备案合同与实际履行合同不一致），此类行为可能因涉嫌偷税被追缴税款，甚至导致合同无效，需坚决避免。

支付节点：通常分为定金、首付款、尾款等阶段。定金数额不得超过总价款的20%，超过部分不产生定金效力；首付款支付需与网签、过户等流程衔接，例如约定“买受人在办理网签后3日内支付首付款至监管账户”。

支付方式：建议通过银行转账并备注用途（如“XX门市购房款”），避免现金交易，以便留存证据。若采用贷款支付，需约定贷款未获批的处理方式（如买受人自筹资金补足或解除合同）。

（二）税费的分担规则

商业地产交易涉及税费种类较多，主要包括：

出卖人承担：增值税及附加、土地增值税、个人所得税（或企业所得税）；

买受人承担：契税、印花税、登记费；

共同承担：交易手续费（部分地区由双方各承担50%）。

合同中需明确约定税费分担方式，避免因约定不明导致扯皮。例如，某交易中双方未约定土地增值税承担方，过户时出卖人以税费过高为由拒绝配合，导致合同履行停滞。

四、房屋交付与产权过户

（一）交付条件与标准

交付需满足以下条件：房屋已取得竣工验收备案证明（新建门市）或不存在安全隐患（存量门市）、权利负担已清除（如抵押注销）、附属设施设备（如空调、电梯）完好。合同中应列明交付清单，包括钥匙数量、水电气表底数、装修及固定设施状况，并约定交付时的验收流程（如买受人在收到书面通知后7日内验收，逾期视为认可）。

（二）产权过户的办理

过户时间：约定“出卖人收到全部房款后15日内协助买受人办理过户手续”，并明确双方需提供的材料（如身份证、户口本、不动产权证等）。

逾期责任：若因出卖人原因导致无法按期过户（如材料不全、隐瞒查封事实），买受人有权要求继续履行并赔偿损失；若因政策调整（如限购政策变化）导致无法过户，双方可协商解除合同，互不承担违约责任。

五、双方权利义务的平衡

（一）出卖人的主要义务

按约定交付房屋并转移所有权；

保证房屋不存在权利瑕疵（如无抵押、无查封）；

协助办理过户及提供必要文件。

（二）买受人的主要义务

按时足额支付价款；

配合办理网签、贷款、过户等手续；

接收房屋后及时办理交接手续。

需特别注意，买受人接收房屋后，应及时检查房屋质量。若发现主体结构质量问题（如地基下沉、墙体开裂），可依据《商品房销售管理办法》第三十五条要求解除合同并赔偿损失；若为一般质量问题（如墙面渗水），则可要求出卖人维修或承担维修费用。

六、违约责任的设定

（一）出卖人的违约责任

逾期交房：按日计算违约金