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写字楼空调系统维保标准流程

一、预防性维护：未雨绸缪，防患于未然

预防性维护是整个维保工作的核心，其目的在于通过定期、系统的检查、清洁、调整和更换，最大限度地减少故障发生的概率，延长设备使用寿命，并确保系统始终运行在最佳状态。

1.1日常巡检（每日）

每日巡检是及时发现潜在问题的第一道防线，应由专业的运维人员执行。

*环境参数监测：记录各楼层、各区域的温度、湿度，确保其在设定范围内。关注是否存在明显的温度梯度或局部过冷过热现象。

*设备运行状态检查：

*主机房：检查冷水机组（或热泵机组）、冷却塔、循环水泵等主要设备的运行声音是否正常，有无异常振动；查看压力表、温度计读数是否在正常区间；检查有无泄漏（水、油）现象；观察控制柜指示灯状态。

*楼层空调箱/新风机组：检查风机运行声音、振动；过滤器的清洁度；送风、回风温度；加湿器（若有）工作状态。

*风机盘管：检查出风口温度、风量；有无异响、漏水；控制面板功能是否正常。

*自控系统检查：检查楼宇自控系统（BAS）各点数据是否正常，报警信息是否及时处理。

*记录与反馈：详细记录巡检情况，发现异常立即上报并采取初步应对措施。

1.2定期保养（按周期执行）

根据设备特性和运行时间，制定月度、季度、年度保养计划。

1.2.1月度保养

*空气处理设备：

*清洁或更换空调箱、新风机组及风机盘管的空气过滤器。清洁周期可根据环境尘埃浓度适当调整。

*检查风机皮带松紧度，必要时进行调整或更换。

*检查风阀、水阀的动作是否灵活，有无卡涩。

*水系统：

*检查膨胀水箱压力。

*检查各阀门有无滴漏，阀门状态是否正确。

*排放系统中的空气，特别是在系统启动初期或经过维修后。

*控制系统：校准温度传感器、湿度传感器。

1.2.2季度保养

*主机系统：

*检查冷水机组润滑油油位、油质，按需补充或更换。

*检查制冷剂压力、液位。

*清洁机组冷凝器、蒸发器（视情况进行物理清洗或化学清洗的前期准备）。

*检查冷却塔填料清洁度，进行必要的冲洗；检查冷却塔风机、电机运行状况，润滑轴承。

*检查循环水泵轴承温度、润滑情况，电机运行电流。

*末端设备：

*对风机盘管进行翅片清洁，检查冷凝水盘排水是否通畅，清洁冷凝水盘。

*检查空调箱内表冷器、加热器的清洁状况。

*电气系统：检查主要设备的电气连接是否紧固，有无过热迹象。

1.2.3年度保养（深度保养）

年度保养是对系统进行的一次全面“体检”和“大保健”。

*主机系统：

*由设备厂家或授权服务商对冷水机组进行全面的性能检测、参数调整和必要的部件更换（如干燥过滤器）。

*对冷凝器、蒸发器进行彻底的化学清洗或物理清洗，去除水垢和沉积物。

*检查安全阀、压力表等安全附件的校验情况。

*水系统：

*对整个水系统进行全面的清洗、除垢和水质处理（如添加缓蚀剂、阻垢剂）。

*检查管道有无腐蚀、保温层是否完好。

*末端设备：

*对所有风机盘管进行深度清洁，包括叶轮、蜗壳。

*检查并紧固各连接部件。

*电气系统：

*对控制柜内各元器件进行除尘、紧固、绝缘测试。

*检查电机绝缘电阻。

*自控系统：对BAS系统进行全面的功能测试和参数优化。

二、故障诊断与维修：精准判断，高效处置

尽管预防性维护做得再好，设备故障仍可能发生。快速、准确的故障诊断和高效的维修是保障系统恢复运行的关键。

2.1故障响应与记录

*建立清晰的故障报修渠道和响应机制，确保接到报修后能迅速派员到场。

*详细记录故障现象、发生时间、地点及相关环境信息。

2.2故障诊断

*初步判断：结合日常巡检记录和故障现象，进行初步判断。

*系统排查：利用专业工具（如万用表、温度计、压力表、检漏仪等）对相关设备、管路、电气系统进行逐项排查，确定故障点和原因。

*经验与数据结合：依靠维修人员的专业经验，结合设备技术资料和历史运行数据进行综合分析。

2.3维修实施

*制定维修方案：根据故障诊断结果，制定合理的维修方案，明确维修步骤、所需材料、工具及安全注意事项。

*安全操作：严格遵守电气安全、高空作业安全等操作规程，必要时切断相关设备电源，并悬挂警示牌。

*精准维修：按照维修方案进行操作，更换损坏部件时应选用原厂或同等质量的合格配件。

*过程监控：维修过程中注意观察，避免对其他设备或系统造成二次损坏。

2.4维修后测试与验证

*维修完成后，进行必要的调试和试运行，验证故障是否已彻底排除，设备运行参数是否恢复正常。

*清理维修现场，确