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房屋租赁合同违约责任承担方式

一、房屋租赁合同违约责任的基础认知

（一）房屋租赁合同的核心价值与现实意义

房屋租赁，是普通人生活中绕不开的“小事”，却也是关系民生的“大事”。无论是刚毕业的年轻人在城市扎根，还是创业者租用商铺开展经营，一份合法有效的房屋租赁合同，就像一把“安全锁”，既约束双方行为，又保障各自权益。从法律层面看，房屋租赁合同本质是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的民事法律行为，其核心价值在于通过契约明确权利义务边界，降低交易风险。现实中，租赁关系的稳定性直接影响着居住质量、经营成本甚至社会秩序——试想，租客刚布置好温馨的小家，房东却突然要求搬离；或是商铺经营者投入大量装修成本后，因房东违约导致停业，这些情况不仅造成经济损失，更会消磨人与人之间的信任。因此，明确违约责任承担方式，既是对守约方的救济，也是对违约行为的警示。

（二）违约行为的常见类型与认定标准

要谈违约责任承担，首先得明确什么是“违约”。根据《民法典》第577条，违约是指当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的行为。在房屋租赁场景中，违约行为主要分为两类：

出租方常见违约行为

最典型的是“未按约定交付房屋”——比如合同约定3月1日交房，房东却因自身原因拖延半个月；其次是“擅自收回房屋”，常见于房东因房价上涨或自身需要，在租赁期内要求租客搬离；还有“未履行维修义务”，比如房屋漏水、电路故障，租客多次报修，房东却以“合同没写我负责”为由推诿；更有甚者，部分房东可能存在“权利瑕疵”，比如将已抵押的房屋出租，导致抵押权人行使权利影响租客使用。

承租方常见违约行为

最普遍的是“拖欠租金”，租客可能因经济困难或对房屋质量不满，超过合同约定的宽限期仍未支付；其次是“擅自处分房屋”，比如未经房东同意转租、分租，或对房屋进行大规模装修甚至改造结构；还有“不当使用导致房屋损坏”，比如长期漏水不处理造成地板霉变，或因使用不当引发火灾；少数情况下，租客可能“无正当理由提前退租”，比如找到更便宜的房子后直接搬离，留下未到期的合同。

认定违约行为需注意两点：一是“有约从约”，合同中明确约定的义务（如交房时间、维修责任）是首要判断标准；二是“无约从法”，即使合同未约定，法律规定的义务（如房东需保证房屋符合居住条件）也需履行。例如，若合同未约定维修责任，根据《民法典》第712条，房东仍需承担房屋及其附属设施的维修义务（租客过错导致的除外），若拒绝维修即构成违约。

二、违约责任承担的主要方式及实务要点

明确违约行为后，关键是如何“担责”。根据《民法典》及司法实践，房屋租赁合同违约责任承担方式主要有继续履行、赔偿损失、支付违约金、解除合同四种，每种方式适用场景不同，实务中需结合具体情况选择。

（一）继续履行：守约方的”强制履行权”

继续履行，通俗说就是“按合同继续办”，这是最直接的救济方式，尤其适用于租客希望维持居住或经营稳定的场景。比如房东因想涨房租拒绝交房，租客可以要求其继续履行交付义务；或租客拖欠租金但愿意补交，房东可以要求其继续支付。

法律依据：《民法典》第577条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行……等违约责任”；第580条补充规定，若债务标的不适于强制履行（如房屋已被转卖他人并过户）或履行费用过高（如修复房屋需花费远超租金），则不能要求继续履行。

实务要点：

适用前提是“有履行可能”。例如，房东已将房屋卖给第三人且完成过户，此时租客要求继续履行的诉求可能无法实现，只能转而主张赔偿损失。

需守约方主动提出。法院不会主动判决继续履行，需租客或房东在诉讼中明确请求。

与其他责任可并行。比如租客拖欠租金，房东可同时要求其继续支付租金（继续履行）并支付逾期利息（赔偿损失）。

真实场景：小王租了老李的商铺经营奶茶店，合同签了3年。半年后，老李见周边商铺租金上涨，以“自己要用”为由要求小王搬离。小王不同意，起诉要求继续履行合同。法院审理发现，老李并无自用需求，且合同未到期，最终判决老李继续履行合同，小王得以继续经营。

（二）赔偿损失：填补损害的核心救济

赔偿损失是最常见的责任承担方式，目的是让守约方“恢复到合同正常履行时的状态”。损失分为直接损失和间接损失：直接损失是已发生的实际支出（如搬家费、修复房屋的费用）；间接损失是预期可得利益（如商铺因房东违约停业导致的经营利润损失）。

法律依据：《民法典》第584条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。

实务要点：

举证责任在守约方。要证明损失存在且与违约行为有因果关系。比如租客因房东提前收房产生搬家费，需