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物业维修养护标准操作规范

一、总则

1.1目的与依据

为规范物业服务区域内各项维修养护工作，确保房屋本体、公共设施设备及相关场地的完好、正常运行和安全使用，提高维修养护工作质量与效率，保障业主及使用人的合法权益，营造安全、舒适、整洁的居住和工作环境，依据国家及地方相关法律法规、行业标准及本物业服务企业的管理要求，特制定本规范。

1.2适用范围

本规范适用于本物业服务企业所管理的各类物业项目，包括但不限于住宅小区、商业综合体、写字楼等。规范所指维修养护工作，涵盖房屋建筑主体结构、公共区域、给排水系统、供电系统、消防系统、电梯设备、空调通风系统、智能化系统、环境卫生设施、绿化等方面的日常巡检、预防性养护、故障维修及应急处理等活动。

1.3基本原则

1.预防为主，防治结合：定期巡检，及时发现并处理潜在问题，优先进行预防性养护，减少故障发生。

2.安全第一，规范操作：严格遵守安全操作规程，确保人身及财产安全，杜绝违章作业。

3.质量为本，精益求精：维修养护工作须符合相关质量标准和技术规范，追求工艺精湛，保证维修效果。

4.及时高效，业主满意：快速响应，及时处理，力求在承诺时限内完成，不断提升业主满意度。

5.节能环保，持续改进：在维修养护过程中，积极采用节能环保材料和技术，不断优化作业流程，提升管理水平。

二、组织与职责

2.1物业服务中心

物业服务中心是维修养护工作的组织协调和管理部门，负责统筹安排、监督检查各项维修养护工作的落实。其主要职责包括：

*制定并组织实施本物业项目的年度及月度维修养护计划。

*受理业主或使用人的报修申请，并进行登记、派工、跟踪和回访。

*负责维修养护物资的采购、验收、存储和发放管理。

*组织对维修养护工作的质量检查、验收及评估。

*协调处理维修养护工作中出现的重大问题及业主投诉。

*建立健全维修养护档案资料。

2.2工程维修部门

工程维修部门是维修养护工作的具体执行部门，负责各项维修养护任务的实施。其主要职责包括：

*严格按照维修养护计划和操作规程进行作业。

*负责管辖范围内设施设备的日常巡检、预防性养护和故障维修。

*确保维修养护工作的质量和安全，杜绝安全事故。

*合理使用维修材料和工具，控制成本。

*做好维修养护记录，及时反馈工作情况。

*参与新接管物业的验收工作。

2.3外包服务单位管理

对于部分专业性较强或需特殊资质的维修养护项目（如电梯、消防、中央空调等），可委托给具有相应资质的外包服务单位。物业服务中心负责对外包单位的选择、合同签订、日常管理、工作监督、质量评估及费用结算。外包单位须严格遵守本规范及物业服务中心的相关要求。

2.4岗位人员要求

维修养护人员应具备相应的专业技能和资质证书，熟悉本岗位操作规程，责任心强，服务态度良好。上岗前须接受专业培训和安全教育，考核合格后方可上岗。

三、维修养护作业通用要求

3.1准备阶段

1.接单与确认：维修人员接到派工单后，应仔细核对报修内容、地点、联系人及联系方式，如有疑问及时与物业服务中心沟通确认。

2.现场查勘：到达现场后，应首先向业主或使用人问好，说明来意。仔细查勘故障情况，明确故障原因、维修范围及所需材料、工具。对于复杂或需涉及改动的维修项目，应与业主或使用人充分沟通，必要时提供多种解决方案供选择，并说明各方案的利弊及费用。

3.方案制定与审批：根据现场查勘结果，制定详细的维修方案。对于小额、常规维修，可按标准流程执行；对于大额、重要或涉及公共利益的维修项目，须报物业服务中心审批，必要时按规定征求业主意见或动用专项维修资金。

4.物料与工具准备：根据维修方案，准备合格的维修材料、备件及必要的工具、设备。确保材料符合质量标准，工具性能完好。

5.安全防护：作业前应检查作业环境，设置必要的安全警示标识，佩戴好个人防护用品（如安全帽、工作服、手套、绝缘鞋等）。涉及高空作业、动火作业、有限空间作业等特殊作业时，必须严格执行专项安全操作规程，并办理相应审批手续。

3.2实施阶段

1.文明施工：进入业主家中或公共区域作业时，应举止文明，爱护财物，尽量减少对业主或使用人正常生活、工作的影响。必要时，对作业区域进行适当遮蔽或隔离。

2.规范操作：严格按照维修方案和操作规程进行作业，确保施工工艺符合标准。对于隐蔽工程，应在隐蔽前进行检查验收并拍照留证。

3.质量控制：维修过程中，应随时进行自检，确保维修质量。对于关键工序或重要部位，应报请工程主管或物业服务中心进行检查。

4.安全操作：时刻注意安全，严禁违章操作。使用电气设备时，须检查其绝缘性能；使用明火时，须清除周围可燃物，并配备灭火器材。

3.3验收与收尾阶段

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