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某家园项目推广执行方案

凤凰家园推广执行方案

第一部分、项目定位

第二部分、卖点营造

第三部分、广告诉求

第四部分、前期推广

第五部分、装策略

第六部分、销售策略

第七部分、产品建议

第一部分、项目定位

（一）品质定位

精巧产品，精英路线，高性价比一

定位原则：根据需求客户定位，通过对凤凰家园购房客户的分析，可推定客户群为:

1）中偏高收入家庭置业者;

2）电信、银行等企业中极或者以上干部；

3）私营企业主、教师等；

（二）工程形象定

活力化，精细化，品质化，主题化

（三）建筑风格定位

时尚•富丽

定位则：考虑凤凰家园客户定位，大多在25-45岁，因此，时尚富丽是其追求，而简约则表现干练，因此，

外立面考虑用墙面砖代替粉瓷。

（四）园林景观定位

—地中海式主题园林一

定位则：差异化定位，力求彰显项目个性、楼盘特色。

“四化”式园林标准

立体化一体睑式景观

体验式景观强调住户各自享有的景观、环境、朝向、交通、安宁等“均好性。均好性景观设计完全区别

于仅仅追求中央广场式的景观设计，而是讲求从中心、组团到宅间的各景观节点充分地覆盖到所有的住户，使任何

一个住户都能开门见绿，推窗见景。

园艺化一自然的绘画大师

通过大小盆景如乔木、灌木、花、草等盆景组合，绿化小区环境，营造出主题式园

林特色小区。

小品化一体育雕刻

通过有体育文化特色雕刻，人物象、标志、匕匕赛场面等，装点小区景观，使小区富有立体化活力气息。

运动化一舞动生活

通过运动设施与水、草、树、花卉、道路、体育设备等有机结合，制造运动、休闲的生活方式与理想的人居环境。

（五）物管定位

——品牌化物管•

—§能化物管-

——人性化物管

——全天候物管

（六）客户定位

按社会层次分

社会高层：企业中层干部、政府中层领导、私营业主；

社会中层：中高级职称阶层、个体经营户，外来经商人口；

社会彳氐层:通常政府企业职工人员；

按年龄段划分

25-30岁为：在教好的企业工作，家庭经济条件宽余者。或者新婚伴侣及马上结婚者。

30-45岁为次：私营企业、政府中高级干部、企业管理层。

按家庭年收入划分

购卖力：7万元以上，购买户型四房；

购卖力：3-5万元以上，购买户型二、三房；

按心理特征划分

对生活有自己的懂得与追求者；

对生活质量的改善者；

心态健康向上、积极进取者。

（七）价格定位

A、

1、分析市场理性定价

06年的市场对本案而言是风险与机遇并存，06年下半年面临竞争、入市时机、任务量等比较，整体市场

均价在元/nf左右。

2、品质先行逐步提价

运用概念化推广，建筑物料及园林配套等优势，以提高产品自身的品质附加值与竞争力，增强市场认同

感。

3、分段定价分步拉高

采取分批制定均价，并逐步将均价拉高的定价原则，这样也比较符合房地产低开高走，逐步提价的

客观定价规律。

4、贴近市场适度微调

根据市场现状，并结合本案实际情况对拟订的价格进行适度微调，使之更贴近市场。

5、区分产品差距化定价

由于产品部分特殊性，因此在定价时应将其单列开来，进行单独定价。

B、定价方法

1、根据竞争导向确定当前基价

针对周边同类楼盘，选取各类对产品定价有影响的因素（如地段、产品形态、品质、规模、交通、配套、

环境、交楼标准、宣传力度等），在确定其权重的前提下，进行集中考虑，拟定凤凰家园住宅当前均价约

为——

2、根据市规律推定涨幅

根据市同类项目价格上涨幅度，结合本项目自身特色，再行定价。

3、根据需求导向适度微调

在本案各批开盘前后，可根据当时市实际背景与客户认筹情况对房价进行