漳州某生活小区项目初步可行性实施报告(1).docVIP

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漳罐生活小区项目初步可行性研究报告

项目总论

一、项目基本情况

（一）、地理位置

漳罐总厂地块位于市芗城区漳响路，用地性质为二类居住用地，用地现状为厂房，用地面积约148亩。三面临街，东边以东二号规划路为界，南至漳响路，西至东岳蔬菜批发市场，北临迎宾路（原为迎宾路，现路名不详）。八中、一七五医院就在该地块的西北侧，距人民广场约500米。

（二）、项目基本数据(按市规划局提供的规划数据计算)

土地面积：148亩（98667㎡）；

容积率：1.6以下(如需建一部分小高层，则容积率可调整至1.8)，其中商业建筑面积占总建筑面积待定（暂按10%计算）；

建筑密度：26%以下；

规划绿地率：45%以上；

总建筑面积为：157867㎡；其中住宅的总建筑面积为

141867㎡,商业建筑面积为16000㎡(其中沿漳响路店铺底层面积为4200㎡,二层面积为2000㎡，沿迎宾路店铺底层面积为4200㎡,二层面积为2000㎡，沿东二号规划路底层面积为2600㎡,二层面积为1000㎡);

开发进度：分3期滚动开发，共4年完成建设；

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在不同土地成本情况下的项目投资指标：

类别

土地成本

项目总投资

自有资金投入项目销售均价

项目销售收入项目税后利润总额

项目总投资利润率

项目投资利润率

土地成本4900万元

4900万元（317元/㎡）

19508万元4900万元

住宅均价1800

土地成本7900万元

7900万元（500元/㎡）

22508万元

7900万元

元/㎡，店铺均

价4179元/㎡

32222万元

9596万元6596万元

12.30%7.33%

48.96%20.87%

备注

括号为楼面地价

店铺为两层

未扣除所得税

二、项目可行性研究报告结论

由以上所列数据可分析：本项目利润总额较大，投资利润率也较高，在土地成本为4900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：12.30%和48.96%；在土地成本为7900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：7.33%和20.87%。两者累计盈余资金较多，因此本项目房地产开发是可行的。

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第一部分市场分析

一、市房地产市场分析

初步统计，2002年市实现国生产总值540.55亿元，同比增长9.5%，财政总收入27.80亿元，可比增长10.3%，地方级财政收入17.08亿元，可比增长10.9%。城市人均住房面积为14.8平方米，比去年的13.1平方米增加了1.7平方米。

2002年市政府实施工业立市的战略，为推动工业强势发展，市政府近期出台了《关于加快工业化进程的若干意见》和《关于加快城市化进程的若干意见》，提出“建设新区、开发沿江、改善旧城”的发展战略，分两步走，第一步2000—2005年城市化水平达48%以上，城市人口228万人，市区建成区面积40平方公里，市区人口达到40万人；人均居住面积为18平方米，住宅成套率为85%。第二步2005—2010年城市化水平达55%左右，城市人口273万人。市区建成区面积50平方公里，市区人口达50万人，人均居住面积为20平方米，住宅成套率为100%。至2005年市区新增人口需要新建住宅81.5万平方米；至2010年市区新增人口需新建住宅184.1万平方米。

（一）、2002年房地产市场分析

1、住宅建设稳步发展，开发投资势头稳健。去年全市完成房地产开发投资15.09亿元（其中住宅建设投资8.68亿元），完成施工面积259.19万平方米，完成新开工面积110.65万平方米（其中住宅面积86.45万平方米），竣工面积117.19万平

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方米（其中住宅面积93.02万平方米），同年预售建筑面积44.7万平方米，实际销售面积65.26万平方米，实际销售额13.42亿元。出现了供销平衡、销略大于产的可喜局面，房地产市场继续保持平稳发展态势。

2、市场秩序逐步规，新区建设初具雏形。

3、房地产市场日趋活跃。据统计，去年全市房地产买卖成交11085起，成交面积122.25万M2，成交金额16.8亿元，同比分别增加14.6%，增加7.8%，增加15.8%，其中商品房买卖成交6405起，成交面积65.39万M2，成交金额10.2亿元；同比分别减少4.6%，减少19.1%，减少18.4%。二手