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房地产租赁合同管理办法

一、总则

房地产租赁合同（以下简称“租赁合同”）是确立出租方与承租方权利义务关系的核心法律文件，其管理的规范与否直接关系到租赁双方的合法权益、市场秩序的稳定以及物业的保值增值。为进一步加强租赁合同全生命周期的管理，明确各环节操作标准，防范潜在法律风险与经营风险，特制定本办法。本办法旨在为相关从业人员及租赁双方提供一套系统、实用的操作指引，适用于各类房地产（包括住宅、商业、办公、工业等）的租赁活动。

二、合同签订前的准备与审查

合同签订前的审慎准备与全面审查，是确保租赁合同合法有效、避免后续纠纷的基础。

（一）出租方主体资格审查

出租方应为租赁标的物的合法权利人或其授权的代理人。需严格审查出租方身份证明（自然人身份证、法人或其他组织的营业执照及法定代表人身份证明）、不动产权属证明（如房产证、土地使用证等）。若为转租，需审查原租赁合同中关于转租的约定，以及原出租方同意转租的书面文件，确保转租行为合法有效，避免无权处分或超期转租的风险。

（二）承租方主体资格与信用评估

承租方同样需提供合法有效的身份证明文件。对于企业承租方，可通过企业信用信息公示系统等渠道查询其经营状况及信用记录，评估其履约能力。对于个人承租方，可核实其职业、收入稳定性等信息。若租赁用途涉及特种行业，承租方还需提供相关行业的经营许可证明。

（三）租赁标的物基本情况核实

租赁标的物的基本情况必须清晰、准确。需核实房屋坐落、结构、建筑面积（以不动产权属证明或实际测量为准）、房屋用途、现有装修及设施设备状况。特别注意房屋的实际状况是否与权属证明一致，是否存在抵押、查封等权利限制，以及是否符合消防安全、建筑规范等强制性标准。

（四）租赁用途与期限的明确

租赁用途应在合同中予以明确，且不得违反法律法规的强制性规定及物业管理规约。租赁期限的约定应考虑双方需求，同时需注意《民法典》关于租赁合同最长期限的规定（不得超过二十年，超过部分无效）。对于续租需求，可约定合理的续租条件和通知期限。

（五）租金及支付方式的协商

租金标准应参考市场行情，并结合房屋具体状况、租赁期限等因素综合确定。支付方式（如月付、季付、年付）、支付时间、支付账户信息等均需明确约定。对于租金调整机制，如有约定，应明确调整周期、调整幅度或调整依据。

（六）租赁保证金（押金）的设定

为保障出租方权益，通常会收取一定金额的租赁保证金。保证金的数额、支付时间、返还条件及扣除情形（如承租方违约时用于抵扣租金、违约金、损害赔偿金等）应在合同中清晰界定。

三、合同条款的审慎拟定

租赁合同条款是双方权利义务的具体体现，应力求全面、明确、具体、可操作，避免模糊不清或易产生歧义的表述。

（一）合同当事人基本信息

准确列明出租方与承租方的全称、统一社会信用代码（或身份证号码）、法定代表人（或负责人）、联系地址、联系电话等。

（二）租赁标的物详情

详细描述租赁房屋的具体位置、门牌号码、建筑面积、房屋结构、户型、附属设施设备清单（可作为合同附件）、装修状况等。

（三）租赁用途与限制

明确约定租赁房屋的具体用途，例如“办公”、“商业零售”、“居住”等。如需改变用途，应约定需征得出租方书面同意，并按规定办理相关手续。

（四）租赁期限

明确租赁的起始日期和终止日期。如有免租期（用于装修等），应明确免租期的起止时间及免租范围（仅免租金还是包含其他费用）。

（五）租金及支付方式

明确租金标准（如每月每平方米多少元，或每月总计多少元）、租金总额、支付周期、支付日期、支付方式（银行转账需提供账户信息）、发票开具等。

（六）租赁保证金

约定租赁保证金的金额、支付时间、存放方式。明确租赁期满或合同解除后，保证金的返还条件（如无违约、无欠费、房屋完好返还等）及返还期限，以及保证金不予返还或部分扣除的具体情形。

（七）其他费用承担

明确租赁期内的水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费、电视收视费、网络费、电话费等各项费用由哪一方承担，以及费用的缴纳方式和期限。

（八）房屋的交付与返还

1.交付标准：约定房屋交付时应达到的状态，包括设施设备的数量、状况，水电气等费用的结算基准日。建议签署《房屋交接确认书》作为合同附件。

2.返还要求：明确租赁期满或合同解除后，承租方返还房屋的期限、返还状态（如保持正常使用后的自然损耗状态，或按约定恢复原状，或保留装修），以及附属设施设备、钥匙、相关文件资料的返还。

（九）房屋的修缮与使用

1.出租方维修责任：出租方应保证房屋主体结构及主要附属设施的安全正常使用，对房屋及其附属设施因自然损耗或本身质量问题导致的损坏负有维修义务（法律法规另有规定或双方另有约定的除外）。

2.承租方维修责任：承租方应合理使用房屋及其附属设施，因使用不当或过错造成房屋或设施损坏的，应负责维修或赔偿。

3.装修