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物业管理顾问手册

目录

1.0人员构架及编制阐明

1.1架构编制阐明

1.2工作概况

１.３顾问工作周期

1.4初期顾问管理阶段

1．5前期顾问内容细化及调整阶段

1.６前期顾问建议实施阶段

1.７全方面物业管理顾问

1.８现场勘查

1.9例会

1.0人员架构及编制阐明

工程管理

工程管理

保洁管理

综合管理

财务管理

客服管理

档案行政管理

保安管理

架构编制阐明(暂定人员)

综合管理：

档案、行政管理:

工程管理:

财务管理:

客服管理：

保洁管理:

保安管理:

工作概况

依照物业的类型和特点,针对性地对管理模式提出优化方案,内容包含:初期顾问阶段、前期顾问内容细化及调整阶段、前期顾问建议实施阶段、全方面物业管理顾问四个阶段。

1.3顾问工作周期:共一年

1.3.1初期顾问阶段计：3个月

工程管理顾问内容计:2周

确立顾问内容计：1周

财务管理：3周

物业管理原则化文件：1周

1.４初期顾问阶段

1．４.1工程管理顾问内容

Ａ工程图纸、资料收集

a)土建结构部分

◆主体结构、负载、功效、安全系数

墙体保温、外墙结构、防水、防火

内外交通设施、运送、通道设计、地下室结构

公共区域、物管区域、空间布局

门窗设计、进出入口

绿化带、浇灌系统

ｂ）机电设备系统

综合布线系统

供电系统、照明系统

暖通系统、楼层分布、管线预留口

給排水系统

楼宇自控系统

卫星通讯/接受系统

停车场管理系统

保安监控系统、门锁选择、门禁系统

消防监控系统、消防分区、消防通道

楼宇智能管理系统

电梯扶梯

Ｂ合理化建议

a)楼宇安全保障,包含硬件及软件方法两个方面,硬件即完善楼宇自动

化系统，软件即加强物业管理。

b)公共区域能源合理运用

墙体节能?◆地处采暖区的示范工程,必须严格执行建设部颁发的《民用建筑节

能设计原则（采暖居住建筑部分）》和各地编制的实施细则。

◆地处非采暖区，特别是过渡地区的示范工程规定以外墙采取保温隔

热方法，以提高室内舒适度，降低防暑降温的能耗。?◆应大量采取夹芯保温、外保温和内保温的复合外墙,大幅度地降低

外墙的传热系数。重点发展高效的外保温复合外墙。

◆采取单一材料的节能外墙，应注意配套砌筑材料的防水、保温、粘

结等性能，以降低热应力和冷桥的出现。

?门窗节能

◆窗户要达成国家对节能窗的评价指标，应具备搞雨水渗漏、搞风压、

搞空气渗透和保温等四性。要大量彩门窗密闭材料和成套技术,有效地提高安装质量。

◆合理控制窗墙比。示范工程中全部住宅外窗应一律采取双层玻璃。

有条件的地区可采取中空玻璃、隔热玻璃和反热玻璃。

◆应大量采取绝热性能好塑钢门窗、保温铝合金门窗和彩板钢门窗等。?◆住宅分户门应具备防盗、隔声、保温、防火等性能。

?屋面地面节能?◆层面保温规定通常高于外墙。应推广采取复合层面,其保温隔热材

料规定轻质高效,吸水率低,而且有一定强度。?◆采暖区楼板下方为室外或不采暖的房间时,楼面应采取保温方法。

◆采取地面辐射供暖技术的楼板必须采取有效的保温做法。

供暖系统节能?◆采取以平衡阀及其专用智能仪表为关键的管网水力平衡技术,改善

供暖质量,节约能源。集中采暖系统应该使用双管系统。?◆采取热量按户计量及温度控制调整装置,以达成改善住宅室内热环

境和节能的双重效果。应实施按热量收费。

◆推广采取高效节能散热器,充分发挥热效率。室外供暖管道必须采

取保温方法,以降低热损失。?◆主动在暖通空调工程中引入热泵节能技术。推广小型节能高效集中

空调设备。

电气设备节能?◆规定选取低耗能电气设备(如可控硅调速节能电梯、节能变电器、

节能空调机等。）?◆大量采取节能高效的新型灯具,淘汰过时的照明设备，公共区域必

须彩延时开关，降低无用电耗。

新能源运用?◆主动扩大地下热能和冷能等可再生能源在示范工程中的应用水平和

规模。促进新能源实验基地的形成。?◆运用并完善太阳能电池及热水供应技术，满足全天候使用规定。太

阳能运用系统设计应与主体工程设计同时进行，同时施工,集热器

与建筑物的屋面要有机结合,协调美观。

◆推广热、电、冷联产供技术,主动运用工业废热向住宅提供采暖空

调热源,运用垃圾资源化技术供热或发电。?◆电力资源充分的地区,宜采取以电为能源的低温辐射供暖系统，并

可自行控制供暖温度，具备无污染，无噪音的优点。

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