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2025年房地产估价师（初级）法规政策备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.房地产估价师执行业务时，应当遵循的原则不包括（）

A.独立、客观、公正

B.合法、诚信、谨慎

C.公开、透明、高效

D.自由、自愿、有偿

答案：D

解析：房地产估价师执行业务时，应当遵循独立、客观、公正、合法、诚信、谨慎的原则。公开、透明、高效也是估价行业追求的目标，但并非执业原则。自由、自愿、有偿是市场交易的基本原则，与估价师执业原则无直接关系。

2.下列关于房地产估价报告的说法，错误的是（）

A.估价报告应当由执证估价师签名并加盖执业印章

B.估价报告应当包含估价目的、估价对象、估价时点、价值类型等内容

C.估价报告的复印件可以作为法定文件的附件

D.估价报告应当真实、准确、完整地反映估价过程和结果

答案：C

解析：房地产估价报告是具有法律效力的文件，应当由执证估价师签名并加盖执业印章，包含估价目的、估价对象、估价时点、价值类型等必要内容，并确保真实、准确、完整地反映估价过程和结果。估价报告的复印件可能因无法确认其真实性和完整性，不能直接作为法定文件的附件使用，通常需要原件或经过公证的复印件。

3.根据《城市房地产管理法》，土地使用权出让的最高年限为（）

A.30年

B.40年

C.50年

D.70年

答案：D

解析：《城市房地产管理法》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按用途不同分别为：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年。因此，土地使用权出让的最高年限为70年。

4.房地产估价师发现委托人提供的估价对象权属证明存在虚假记载时，应当（）

A.忽略该证明，继续进行估价

B.暂停估价，告知委托人核实权属证明

C.直接向有关部门举报委托人的行为

D.修改估价对象，使其符合假设条件

答案：B

解析：房地产估价师在执行业务时，有义务核实估价对象的权利状况。如果发现委托人提供的权属证明存在虚假记载，应当暂停估价工作，及时告知委托人，要求其核实并提供真实的权属证明。只有确认权属清晰、合法后，才能继续进行估价。直接忽略、擅自修改或直接举报都可能违反职业道德和法律法规。

5.下列关于房地产抵押权的说法，正确的是（）

A.抵押权人可以随意处置抵押房地产

B.抵押权实现时，抵押房地产应当优先用于偿还抵押权人债务

C.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押房地产

D.抵押权的设立不需要办理登记

答案：C

解析：根据《民法典》等法律的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押房地产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押权人有权在债务履行期限届满后，与抵押人协议，以抵押房地产折价，或者以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权的设立需要办理登记，登记是抵押权生效的要件之一。抵押权人并非可以随意处置抵押房地产，其处置权是在抵押权实现时才得以行使。

6.房地产估价师在估价报告中引用了某项国家标准，该标准的编号为“标准XXXXX2023”，则该标准的发布年份是（）

A.2022年

B.2023年

C.2024年

D.2025年

答案：B

解析：标准的编号通常格式为“标准代号发布年份”，例如“标准XXXXX2023”。编号中的年份表示该标准被批准发布的年份，因此“标准XXXXX2023”表示该标准是在2023年发布的。

7.下列关于房屋租赁合同的说法，错误的是（）

A.房屋租赁合同是出租人和承租人之间设立、变更、终止房屋租赁关系的协议

B.房屋租赁合同应当采用书面形式

C.房屋租赁合同可以约定不承担维修责任

D.承租人应当妥善保管租赁房屋

答案：C

解析：房屋租赁合同是出租人和承租人之间设立、变更、终止房屋租赁关系的协议，应当采用书面形式。根据《民法典》第七百一十七条，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。因此，房屋租赁合同可以约定维修责任的承担，但不能约定出租人完全不承担维修责任，除非法律另有规定或双方达成合法有效的约定。承租人必须承担妥善保管租赁房屋的义务。

8.房地产估价师在估价报告中使用了假设开发法，其关键步骤之一是确定（）

A.估价对象的区位条件

B.开发完成后的房地产价值

C.开发成本

D.折现率

答案：B

解析：假设开发法（或称剩余法）是预测估价对象开发完成后的价值，扣除开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润以及税金等后，以余额来确定估价对象价值的方法。因此，确定开发完成后的房地产价值是