民法典关于物业服务合同条款.docxVIP

《中华人民共和国民法典》关于?物业服务合同?的条款主要集中于?合同编第二十四章（第九百三十七条至第九百五十条），明确了物业服务合同双方的权利义务、合同效力、费用收取及争议解决等核心内容。以下是关键条款的逐条解析及实务指引：

一、物业服务合同的基本规则

1.合同定义与形式（第937条）

第九百三十七条

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

实务要点：

物业服务合同需采用书面形式；

合同主体可以是物业公司、业委会或业主个人（如前期物业合同由开发商签订）。

二、物业服务人的义务

1.基本服务义务（第938-942条）

按约提供服务（第938条）：

维护共有设施（电梯、消防）、清洁绿化、安全管理等，不得擅自减少服务内容或降低标准。

信息公开（第943条）：

定期公开物业服务事项、维修资金使用情况、公共收益收支（如广告费、停车费）。

应急处理（第944条）：

对突发安全事件（如火灾、漏水）应及时处理，并报告业主及相关部门。

2.禁止行为（第945条）

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热等方式催交物业费。

三、业主的权利与义务

1.业主权利（第946-948条）

知情权与监督权：

可查阅物业合同、费用明细及公共收益账目。

解聘权（第946条）：

业主共同决定可解聘物业公司（需专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决的业主双过半同意）。

拒付物业费抗辩（第949条）：

物业未履行合同义务或服务质量不达标的，业主可要求减免费用。

2.业主义务（第944、948条）

缴纳物业费：按约定标准及时缴纳；

配合管理：不得擅自改变共有部分用途（如私占楼道、破坏绿化）。

四、物业费收取规则

1.费用标准与催缴（第944条）

约定优先：物业费标准以合同约定为准，不得单方涨价；

合法催收：物业可催告业主缴费，但不得采取停水停电等非法手段；

违约金限制：逾期缴费的违约金不得超过合理范围（一般参照LPR的1.3-1.5倍）。

2.空置房费用

地方性法规可能规定空置房物业费减免（如按70%缴纳），但需以地方规定为准。

五、合同解除与终止

1.业主解聘物业（第946条）

程序要求：业主大会表决通过后，提前60日书面通知物业公司解除合同；

过渡期义务：原物业需在合同终止后30日内移交资料、场地及结清费用。

2.物业退出机制（第949条）

物业公司不得以业主欠费为由拒绝退出，拒不退出的可起诉并要求赔偿损失。

六、常见纠纷与司法裁判规则

1.物业费纠纷

抗辩成立情形：

物业未履行主要义务（如长期不清理垃圾、未维护电梯）；

败诉风险：业主无正当理由拒付物业费，需补缴并承担违约金。

2.公共收益归属

法律依据（第282条）：

公共收益（广告费、停车费）扣除合理成本后归全体业主所有，物业不得私吞。

3.人身财产损害责任

物业过错赔偿（第942条）：

因物业未尽安保义务（如监控损坏、门禁失效）导致业主财物被盗，需承担部分责任。

七、实务操作建议

1.签订物业合同时注意事项

明确服务标准：细化保洁频次、安保措施、维修响应时间等；

约定费用明细：区分基础物业费与增值服务费（如家政、代收快递）；

公共收益分配：明确分成比例及公示周期。

2.争议解决途径

协商与投诉：向业委会、街道办或住建部门投诉；

司法诉讼：收集证据（如服务不达标照片、缴费记录）后起诉。

3.业主维权要点

成立业委会：监督物业履职，必要时启动更换程序；

保留证据：对物业失职行为拍照、录像，留存沟通记录。

八、典型案例参考

案例1：物业服务质量不达标

案情：某小区垃圾长期堆积，业主集体拒缴物业费。

裁判：物业服务质量存在重大瑕疵，业主按70%缴纳费用。

案例2：公共收益纠纷

案情：物业公司未公示电梯广告收益，业主起诉要求返还。

裁判：物业返还扣除成本后的收益，并按年利率6%支付利息。

九、总结

《民法典》物业服务合同条款以?“保障业主权益，规范物业服务”?为核心，重点规则包括：

权利义务对等：物业需按约服务，业主需按时缴费；

公共收益透明化：物业须定期公开收支明细；

解聘程序法定化：业主可依法更换不合格物业。

实务中建议：

业主积极参与小区管理，通过业委会行使权利；

物业公司提升服务质量，避免因违约引发诉讼；

争议时优先协商，必要时委托律师介入诉讼或仲裁。

附：法律依据索引

《民法典》第937-950条（物业服务合同）

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）