南京购房合同.docVIP

南京购房合同

南京购房合同作为规范房屋买卖双方权利义务的法律文件，其条款设置与当地房地产政策紧密相关。2025年以来，南京市围绕限购、限售、贷款、税费等方面实施了一系列调整措施，这些政策变化直接影响着购房合同的签订内容与履行方式。以下从合同核心条款、最新政策影响、购房资格审核、贷款与税费计算、房票安置特殊约定等维度展开详细说明。

一、购房合同的核心条款构成

购房合同通常包含当事人信息、房屋基本状况、价款支付、交付标准、产权登记、违约责任等要素。在南京现行政策框架下，合同文本需明确房屋性质（商品房、存量房或人才房）、坐落位置（精确到区县，如玄武区、江宁区等）、建筑面积（含公摊面积说明）及土地使用年限。价款条款中，除总金额外，还需注明单价构成、付款方式（一次性或按揭）及期限，其中按揭贷款需明确贷款银行、额度及利率约定方式（固定或浮动）。

交付条款是合同核心内容之一，应详细约定交付时间、条件（如取得建设工程竣工验收备案证明文件）及交接流程。对于精装修房屋，需附《装饰装修标准确认书》，列明主要材料品牌、规格及保修期限，例如墙面乳胶漆型号、厨卫设备品牌等。产权登记条款需明确出卖人办理不动产权证的期限（通常为交付后90日内）及逾期办证的违约责任，按日计算违约金一般不低于已付房款的万分之零点五。

二、2025年最新政策对合同的影响

2025年3月出台的“房七条”政策对购房合同产生多维度影响。在限售政策调整方面，合同中需删除原“取得不动产权证满3年方可转让”的条款，新增“本合同项下房屋自不动产权登记之日起可上市交易”的表述。对于3月31日前已签订的合同，买卖双方可协商签订补充协议变更交易限制条款。

购房资格审核条款需根据新政更新，明确买受人是否属于“无房家庭”或“人才家庭”。例如，本科及以上学历人才需提供学历证书复印件作为合同附件，并注明“买受人符合南京市人才购房资格，可享受相关补贴政策”。外地户籍买受人仅需提供身份证复印件，无需再附社保或个税缴纳证明，但需签署《购房资格承诺书》，承诺家庭住房套数符合“在宁购买1套住房”的规定。

三、购房资格与合同主体认定

合同主体资格审查需区分自然人和法人。自然人购房需确认身份信息（身份证、户口簿）、婚姻状况（单身证明或结婚证）及家庭住房套数。新政下，非南京户籍自然人签订购房合同时，需在合同首页注明“买受人户籍所在地为XX省XX市，符合南京市2025年购房政策关于非本地居民购房资格的规定”。已婚买受人需夫妻双方共同签署合同，并提交婚姻状况证明，若为家庭第二套住房，需额外注明“本合同项下房屋为买受人家庭第二套改善性住房，符合契税优惠政策适用条件”。

人才购房合同需附加《人才购房资格证明》，并明确补贴金额的支付方式。例如，D类人才可享受21.6万元补贴，合同中应约定“买受人申请的人才补贴由XX区住房保障中心于不动产权证办理完毕后60日内直接支付至出卖人指定账户，抵减剩余房款”。企业购房则需提供营业执照、公司章程及股东会决议，合同中需注明“买受人为企业法人，承诺所购房屋用于办公而非炒房，如违反承诺愿承担XX万元违约金”。

四、贷款与付款条款的政策适配

贷款条款需根据“三低一宽”青年购房政策进行调整。对于45岁以下买受人，可在合同中约定“买受人申请南京银行‘青年安居贷’，首付比例为20%，贷款利率按同期LPR下调30个基点执行”。公积金贷款部分需明确“买受人及配偶、父母、子女共同提取住房公积金支付购房款，合计提取金额不超过首付款总额的50%”，并附《公积金提取家庭成员承诺书》。

分期付款合同需详细列明每期付款金额及期限，例如：“首付款分三期支付：合同签订当日支付20%，房屋主体结构封顶后支付30%，交付前支付20%；剩余30%通过商业贷款支付”。若买受人选择“以旧换新”模式，需在付款条款中注明“买受人出售原有住房的房款优先用于支付本合同项下购房款，出卖人同意给予买受人6个月的房款支付宽限期，宽限期内不计逾期利息”。

五、税费承担与优惠政策应用

合同中的税费承担条款需结合2025年契税政策明确约定。家庭唯一住房且面积90平方米以下的，契税条款应写明“本合同项下房屋建筑面积为89平方米，买受人可享受契税减按1%征收的优惠政策，具体税额以税务部门核定为准”。房票购房合同需单独列明“买受人使用房票支付购房款XX万元，该部分金额免征契税，剩余购房款XX万元按规定缴纳契税”，并附房票复印件作为合同附件。

其他税费如增值税、个人所得税的承担方式需明确约定。例如，二手房合同中可约定“卖方承担房屋增值税及附加（税率5.3%），买方承担契税及印花税（税率0.05%）”。若房屋持有满5年且为卖方唯一住房，需注明“本合同项下房屋符合‘满五唯一’条件，免征个人所得税”，并由卖方提供《家庭唯一住房承诺书》。

六、房票安置与特殊交易条款

房票购