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房屋租赁押金纠纷案例

一、引言：被“卡住”的押金，租房人心中的痛

在城市里漂泊的年轻人，谁没经历过几次租房？签合同时交的那笔押金，本是为了保障租赁关系的稳定，却常常在退房时成了“难要回的钱”。我曾听过太多类似的故事：刚毕业的大学生小张，退房时被房东以墙面有钉孔为由扣了半个月押金；上班族李姐，因为提前一个月退租，房东直接没收了全部押金；甚至有租客因为退房当天没及时清空最后一包垃圾，被要求从押金里扣清洁费……这些看似琐碎的纠纷，背后折射出的是房屋租赁市场中押金规则的模糊与双方权利义务的失衡。

为了更深入地剖析这类纠纷，我们不妨从一个典型案例入手，通过还原事件全貌、梳理法律依据、总结实务经验，为租房双方解开“押金困局”提供参考。

二、典型案例还原：一次退房引发的“拉锯战”

（一）故事背景：两个普通人的租房交集

租客是26岁的小周，刚入职某互联网公司，为了就近上班，通过中介看中了一套位于老城区的两居室。房东是58岁的陈阿姨，这套房子是她早年购置的房产，平时和子女同住，出租主要是为了补贴家用。两人在中介的促成下签订了《房屋租赁合同》，约定租期1年，月租金3500元，押金7000元（相当于两个月租金），合同中特别注明：“租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方（租客）承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。”

（二）履约过程：从相安无事到矛盾萌芽

前10个月，租赁关系还算平稳。小周按时交租，陈阿姨也没过多干涉。转折点出现在第11个月——小周因工作调动需要去外地，便和陈阿姨协商提前退租。陈阿姨起初不同意：“合同签的是一年，你现在走了我一时半会儿找不到租客，损失谁承担？”小周软磨硬泡，承诺帮忙找新租客，还主动提出多付一个月租金作为补偿。最终两人口头约定：小周在两周内找到新租客，若成功则押金全退；若没找到，押金扣2000元。

（三）矛盾爆发：退房时的“罗生门”

小周用了10天就找到了新租客小林，三方还一起签了交接确认单，确认房屋内家具（床、衣柜、沙发）、电器（空调、热水器）完好，墙面无明显破损，仅客厅电视墙有一处约手掌大小的污渍（小周解释是搬家时纸箱蹭的）。但当小周要求退还押金时，陈阿姨却变了卦：“电视墙的污渍得重新刷墙，至少500块；沙发扶手有磨损，买的时候3000多，现在折旧算1000；还有你提前退租，按合同得扣一个月租金。”小周当场急了：“墙面污渍是正常使用痕迹，沙发磨损也是用了几年的旧家具，而且我们之前说好了找到新租客就退押金！”

（四）维权之路：从协商到诉讼的艰难跋涉

小周先是找中介帮忙调解，中介联系陈阿姨时，她一口咬定：“合同里写得清楚，押金要抵扣费用和违约金，我又没乱扣。”小周又拨打12348法律援助热线咨询，得知口头约定难以举证后，开始收集证据：保存了租赁合同原件、转账记录（显示押金7000元）、退房时的照片和视频（显示污渍和沙发磨损程度）、与陈阿姨的聊天记录（其中有一条陈阿姨回复“找到租客就退押金”的语音）。

协商无果后，小周向法院提起诉讼，要求陈阿姨退还押金7000元。陈阿姨则反诉，要求小周赔偿墙面清洁费500元、沙发折旧费1000元、违约金3500元（一个月租金）。

三、法律分析：押金纠纷的核心争议与裁判规则

（一）押金的法律性质：不是“违约金”，而是“担保金”

很多人误以为押金等同于违约金，这其实是误解。根据《民法典》及相关司法解释，房屋租赁押金本质上是一种金钱担保，其核心功能是保障租客履行合同义务（如按时交租、合理使用房屋、妥善返还房屋等）。当租客完全履行义务后，押金应当全额返还；若租客存在违约或需承担费用的情形，房东可从押金中扣除合理部分，剩余部分仍需返还。

本案中，陈阿姨主张的“违约金”和“抵扣费用”需要严格区分：违约金是对违约行为的惩罚性赔偿（需合同明确约定），而抵扣费用是对实际损失的补偿（需有证据证明）。

（二）常见扣押金理由的合法性审查

以“提前退租”为由扣押金

提前退租是否构成违约，需看合同约定。若合同中明确“租客提前退租需支付违约金”，且违约金数额合理（一般不超过实际损失的30%），房东可主张从押金中扣除。但本案中，双方通过口头约定变更了原合同条款（找到新租客则不扣押金），虽然口头约定举证困难，但小周提供的聊天记录语音能部分证明双方达成了新的合意，因此陈阿姨不能再按原合同主张违约金。

以“房屋损耗”为由扣押金

根据《民法典》第710条：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”也就是说，正常使用导致的合理损耗（如墙面轻微污渍、家具自然磨损），租客无需赔偿。本案中，电视墙的污渍是搬家时纸箱蹭到的，属于正常使用痕迹；沙发扶手的磨损是使用多年的旧家具自然老化，陈阿姨若无法证明是小周故意损坏（如刀划、烟头烫），则不能要求赔偿。

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