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商铺转租合同

一、合同主体：明晰各方权责边界

商铺转租合同的核心在于“转租”二字，这意味着合同主体并非简单的出租方与承租方，而是至少涉及到原出租人（通常为商铺产权人，下称“原房东”）、转租人（原租赁合同中的承租人，下称“转租方”）以及新的承租人（下称“承租方”）。

1.原房东的核心地位：

*同意转租的绝对性：在我国现行法律框架下，未经原房东书面同意，转租行为原则上无效，或可被原房东解除。因此，转租合同的效力根基在于原房东的明确授权。合同中必须明确载明转租方已获得原房东同意转租的书面文件，并将该文件作为合同附件。若原房东同意转租但对转租期限、租金标准、承租方资质等有限制性条件，这些条件也应在转租合同中得到体现和遵守。

*原房东的权利主张：虽然原房东可能不直接参与转租合同的签署，但其对商铺的所有权或原租赁权是基础。转租合同的任何条款均不得违反原租赁合同的约定，亦不得损害原房东的合法权益。

2.转租方的权利来源与义务：

*权利合法性：转租方必须证明其对商铺享有合法的转租权，即其与原房东签订的《租赁合同》中明确允许转租，或原房东已出具单独的书面同意文件。

*信息披露义务：转租方应向承租方如实披露原租赁合同的主要内容，特别是关于租赁期限、租金、用途限制、违约责任等可能影响转租合同履行的条款。

*瑕疵担保责任：转租方应保证其转租行为及提供的商铺不存在权利瑕疵和质量瑕疵，能够保证承租方依约正常使用。

3.承租方的审慎核查与承诺：

*主体资格：承租方需提供合法的经营主体证明（如营业执照等）。

*对原合同的知悉：承租方应仔细核查原租赁合同及原房东同意转租的文件，理解自身权利的边界和潜在风险。

*经营能力与合规承诺：承租方应承诺其经营活动符合法律法规及商铺所在物业的管理规定。

二、商铺基本情况：明确租赁标的

合同中应对商铺的基本情况作出清晰、具体的描述，避免歧义。

1.商铺位置与权属：精确的地址，如XX市XX区XX路XX号XX商场XX层XX号。最好能附上商铺的平面图作为合同附件。

2.商铺面积：通常以建筑面积或使用面积计算，应明确面积数字及测量依据（如房产证或原租赁合同记载）。

3.商铺结构与装修状况：简述商铺的结构类型、现有装修程度、设施设备情况（如水电、空调、消防、通讯等）。建议另列《商铺附属设施设备清单》及《装修状况确认书》作为附件，并可附照片或视频存档。

4.租赁用途：明确约定承租方租赁商铺的具体用途，如“用于经营餐饮服务”、“用于经营服装零售”等。该用途不得违反原租赁合同的约定及相关法律法规的规定，并应符合商铺的规划设计用途。

三、租赁期限：严守时间边界

转租合同的租赁期限是核心条款之一，其起算与终止均有严格限制。

1.租赁期限：明确约定租赁的总时长，例如“自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止”。

2.起租日：通常与商铺实际交付日一致，或约定一个特定的起算日期。

3.转租期限的限制：转租合同的终止日期绝对不得超过原租赁合同约定的终止日期。建议在合同中明确表述：“本合同租赁期限不得超过转租方与原房东签订的《租赁合同》（合同编号：XXXX）的剩余租赁期限。若原租赁合同期限发生变更，本合同租赁期限相应调整。”

4.免租期（如有）：若约定免租期（用于装修或筹备开业），应明确免租期的起止时间、免租范围（仅免租金还是包含其他费用）。

四、租金及支付方式：清晰约定对价

租金是租赁合同的核心对价，其标准、支付方式等必须明确无误。

1.租金标准：明确每月或每日每平方米租金金额，以及总租金金额。租金是否包含物业管理费、水电费等其他费用，应一并注明。

2.租金调整：如约定租期内租金有调整，应明确调整周期、调整幅度或调整依据。

3.支付周期与方式：是按月、按季还是按年支付？支付时间节点（如每月X日前支付当月租金）。支付方式（如银行转账、支票等），并需提供收款方的银行账户信息。

4.首期租金支付：约定首期租金的支付时间（通常为签约后X日内或商铺交付时）及金额。

5.押金（履约保证金）：

*金额：通常为一个月或数个月的租金。

*支付时间：一般与首期租金同时支付。

*用途：用于担保承租方履行合同义务，如支付租金、水电费、违约金、损坏赔偿等。

*返还：租赁期满或合同解除后，如承租方无违约行为且已结清所有应付款项、办妥退租手续，转租方应在约定期限内（如X日内）将押金无息退还承租方。如有扣除，应书面说明。

五、其他费用：厘清额外负担

除租金外，商铺使用过程中还会产生其他费用，需明确承担方。

1.物业管理费：由哪一方承担，标准如何，支付方式及时间。

2.水电费、燃气费、通讯费、网络费等：通常由承租方承担，约定缴费方式