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婚后购房产权归属规则

婚姻是两个人共同构建生活的起点，而房产往往是这个起点上最厚重的资产。现实中，小夫妻婚后买房时，可能用共同积蓄付全款，可能背负数十年房贷，也可能得到双方父母的资助；房产证上可能只写一人名字，也可能写两个人名字。这些看似普通的购房细节，一旦婚姻出现变动，都可能成为产权归属争议的导火索。要理清婚后购房的产权归属规则，我们需要从基础法律原则出发，结合常见场景抽丝剥茧，既要理解“法律怎么说”，更要明白“实际怎么办”。

一、婚后购房产权归属的基础规则：共同共有为原则，特殊情形为例外

（一）夫妻共同财产制的核心逻辑

我国《民法典》第1062条明确规定，婚姻关系存续期间，夫妻双方所得的工资、奖金、生产经营收益等财产，原则上属于夫妻共同财产，归双方共同共有。这里的“共同共有”意味着，除非有特别约定，否则夫妻任何一方都不能单独决定房产的处置（如出售、抵押），也不能在离婚时直接按出资比例分割——共同共有强调的是“不分份额的整体所有”。

落实到购房场景中，只要购房行为发生在婚后（即从办理结婚登记到离婚判决生效或一方死亡前），无论购房资金是夫妻一方的工资收入，还是双方共同经营的店铺盈利，亦或是用婚前存款转化而来的资金（需注意“转化”的认定标准，后文会详细说明），所购房产原则上都应认定为夫妻共同财产。举个简单的例子：小李和小王婚后用小李每月工资还房贷，虽然房贷卡只绑定了小李的账户，但因为工资属于夫妻共同财产，这套房依然是两人的共同财产。

（二）全款购房与贷款购房的区别

全款购房：若购房款完全来自婚后夫妻共同财产（如双方存款、婚后出售其他共同财产所得），无论房产证登记在一方还是双方名下，都属于共同财产。这是因为资金来源的“共同性”决定了房产的“共同性”。比如，小张和妻子婚后卖掉婚前共同购买的车辆（注意：婚前共同购买的车辆若登记为两人共有，出售所得也属共同财产），用卖车款加存款全款买房，即使房产证只写小张名字，妻子依然享有完整产权。

贷款购房：婚后贷款购房的情况更复杂，需区分“首付来源”“还贷资金”和“产权登记”三个要素。若首付来自婚后共同财产，无论谁主贷，婚后共同还贷部分（包括本金和利息）及对应的房产增值部分都属共同财产；若首付来自一方婚前个人财产（如婚前存款），婚后用共同财产还贷，那么房产仍属登记方个人财产，但离婚时需对另一方就共同还贷及增值部分进行补偿（《民法典婚姻家庭编解释（一）》第78条）。例如，小陈婚前有50万存款，婚后用这50万付首付买了一套200万的房子，登记在自己名下，剩余150万用夫妻共同财产还贷。离婚时，房子归小陈，但需要给妻子补偿“共同还贷金额÷总房价×离婚时房价”的对应份额。

（三）“个人财产转化”的特殊认定

现实中常有人认为“用婚前个人存款婚后买房，房子就是个人财产”，这种理解并不准确。根据司法实践，若婚前存款与婚后共同财产混同（如存在同一账户，无法区分），或购房时明确表示“为家庭共同生活购买”，则可能被认定为共同财产。只有能清晰证明购房款完全来自婚前个人财产（如单独账户转账记录、资金流向未与共同财产混合），且房产证仅登记自己名下时，才可能被认定为个人财产。比如，小赵婚前有一张独立银行卡，婚后从未使用过其他账户，直接用这张卡的钱全款买房并登记自己名字，这种情况下房产更可能被认定为个人财产。

二、争议高发区：父母出资购房的产权认定

婚后购房中，父母出资是最容易引发争议的环节。中国父母常说“砸锅卖铁也要给孩子凑首付”，但这笔钱到底是“赠与小两口”还是“借给自家孩子”？房产证写谁名字？这些细节往往决定了产权归属的走向。

（一）父母全额出资的三种情形

登记在子女一方名下：根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或约定不明确的，按照《民法典》第1062条（共同财产）处理。但实践中，若父母明确表示“只赠与自己子女”（需有书面证据，如赠与协议），且房产登记在子女一方名下，法院可能认定为子女的个人财产。比如，老张夫妇在儿子婚后转账100万，备注“赠与儿子个人购房”，儿子用这笔钱全款买房并登记自己名字，此时房产更可能被认定为儿子的个人财产。

登记在双方名下：若父母出资后，房产登记在小夫妻两人名下，即使没有书面约定，通常会被认定为对双方的赠与，属于共同财产。这种情况下，父母的出资一般视为“希望小两口日子过得好”的祝福，法律也倾向于保护婚姻中的双方权益。

父母明确为借款：若父母在出资时与子女签订了借款协议（需注意，配偶是否知情很重要），则这笔钱属于夫妻共同债务，房产仍属共同财产，但离婚时需先偿还父母的借款。比如，老王在女儿婚后转账50万，同时和女儿、女婿签了《借款协议》，约定5年内归还，那么这套房是小夫妻的共同财产，但50万借款需两人共同偿还。

（二）父母部分出资的