2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1029）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

下列关于基准地价的表述中，正确的是（）。

A.基准地价是某一时点上某一区域内不同用途土地的最高价格

B.基准地价是城镇国有土地使用权的平均价格

C.基准地价仅适用于商业用地估价

D.基准地价由土地使用者自行测算公布

答案：B

解析：基准地价是政府根据城镇土地级别或均质地域，按照商业、居住、工业等不同土地用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期土地使用权的区域平均价格（《城镇土地估价规程》定义）。选项A错误，因基准地价是平均价格而非最高价格；选项C错误，基准地价覆盖多种用途；选项D错误，基准地价由政府测算公布。

采用收益还原法评估土地价格时，若土地纯收益按固定比率递增，应选择的计算公式是（）。

A.(P=)（a为纯收益，r为还原率）

B.(P=)（s为递增比率）

C.(P=)（s为递减比率）

D.(P=a)（n为收益年期）

答案：B

解析：收益还原法中，纯收益按固定比率递增的公式为(P=)（当rs时）。选项A为纯收益不变且无限年期公式；选项C为纯收益递减的错误表述；选项D为有限年期且纯收益不变的公式。

市场比较法中，若可比实例的交易日期与估价时点间隔2年，需进行（）修正。

A.区域因素

B.个别因素

C.交易情况

D.期日

答案：D

解析：期日修正是将可比实例在其成交日期的价格调整为估价时点的价格，适用于交易时间与估价时点不一致的情况。区域因素修正针对区域条件差异（如交通、配套），个别因素修正针对宗地自身条件（如面积、形状），交易情况修正针对特殊交易（如急卖、关联交易）。

下列土地权利中，属于担保物权的是（）。

A.土地承包经营权

B.建设用地使用权

C.抵押权

D.地役权

答案：C

解析：担保物权是为确保债权实现而设定的物权，包括抵押权、质权等。土地承包经营权、建设用地使用权、地役权均为用益物权（《民法典》物权编规定）。

某宗地容积率为3.0，当地规定住宅用地容积率修正系数表中，容积率2.5对应系数1.0，3.0对应系数1.2，则该宗地容积率修正系数为（）。

A.0.83

B.1.0

C.1.2

D.1.5

答案：C

解析：容积率修正系数直接根据宗地实际容积率查表确定。题目中明确容积率3.0对应系数1.2，故正确选项为C。

土地估价的替代原则要求（）。

A.估价结果不得高于市场平均价

B.选择至少3个可比实例

C.相近地区的土地价格互相影响

D.估价方法应优先选择成本法

答案：C

解析：替代原则指在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，其价格应趋于一致。相近地区土地因用途、功能相似，价格会相互替代影响。选项A错误，替代原则不直接限定价格上限；选项B是市场比较法的操作要求；选项D错误，方法选择需根据估价目的和资料情况。

土地估价时点是指（）。

A.估价报告提交日期

B.估价作业的起止日期

C.评估对象价值所对应的具体时间

D.委托方提出估价需求的日期

答案：C

解析：估价时点是评估结果对应的具体时间点，是确定土地价格的时间基准（《城镇土地估价规程》规定）。其他选项均为估价过程的时间节点，非价值对应的时点。

按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），下列属于耕地的是（）。

A.果园

B.设施农用地

C.水田

D.田坎

答案：C

解析：耕地包括水田、水浇地、旱地（一级类01）。果园属于园地（02），设施农用地属于园地或耕地的二级类（0203或0103），田坎属于其他土地（1203）。

采用成本逼近法评估工业用地时，土地增值收益计算的基数通常不包括（）。

A.土地取得费

B.土地开发费

C.投资利息

D.利润

答案：C

解析：成本逼近法中，土地增值收益以土地取得费、开发费、利润之和为基数计算（反映土地所有权权益）。投资利息是成本构成，但非增值收益计算基数。

土地估价报告的有效期通常为（）。

A.3个月

B.6个月

C.1年

D.2年

答案：C

解析：根据《城镇土地估价规程》，估价报告有效期一般为1年，自估价时点起算。若市场波动剧烈，可缩短有效期但不得超过1年。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于土地估价基本原则的有（）。

A.替代原则

B.最有效利用原则

C.贡献原则

D.合法原则

答案：ABCD

解析：土地估价基本原则包括替代原则、最有效利用原则、贡献原则、合法原则、预期收益原则等（《城镇土地估价规程》规定），四选项均正确。

影响住宅用地地价的区域因素包括（）。

A.宗地形状

B.区域人口密度

C.周边学校配套

D.土地开发程度

答案：BC

解析：区域因素指影响