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房产赠与合同效力争议

一、开篇：当房产赠与遇上法律争议，亲情与规则的碰撞

走在小区里，常能听到老人们凑在一起闲聊：“我那套老房子，早说要过户给小儿子，可现在他媳妇总说我偏心”“闺女女婿说以后给我养老，我就把房本给他们了，可最近总闹矛盾，这房还能要回来吗？”这些家长里短的背后，藏着一个法律领域的常见课题——房产赠与合同的效力争议。

房产赠与，本是传递亲情、表达关爱的温情行为。从父母为子女准备”婚房”的期待，到夫妻间”赠与房产表忠心”的承诺，再到老人为赡养事宜提前分配财产的安排，每一份赠与都承载着人与人之间的信任与期待。但当现实与承诺出现偏差，当”说好的赠与”变成”要不回的房产”或”无效的约定”，原本温暖的赠与行为便可能演变为对簿公堂的纠纷。此时，争议的核心往往聚焦于：这份赠与合同到底有没有法律效力？赠与人能不能反悔？受赠人能否依据合同主张权利？要解答这些问题，我们需要从法律规定、现实争议、司法实践等多个维度抽丝剥茧。

二、房产赠与合同效力的法律基础：从”诺成”到”登记”的双重逻辑

（一）赠与合同的基本属性：诺成性与无偿性

根据《民法典》第657条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。”这一条款明确了赠与合同的两个核心特征：其一，它是”诺成合同”，即只要赠与人与受赠人就赠与事项达成合意（一方表示愿意赠与，另一方表示接受），合同即成立，无需以实际交付财产为前提；其二，它是”单务无偿合同”，受赠人无需支付对价，这与买卖、互易等双务合同有本质区别。

但需要特别注意的是，房产作为不动产，其赠与合同的成立与物权变动是两个独立的法律概念。简单来说，合同成立与否解决的是”双方有没有达成赠与的约定”，而物权变动解决的是”房产所有权有没有实际转移”。根据《民法典》第214条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，即使赠与合同有效，若未办理房产过户登记，受赠人并不能取得房产的所有权，赠与人仍可基于所有权行使相应权利。

（二）房产赠与的特殊要件：意思表示真实与处分权完整

赠与人需具备完全民事行为能力

赠与行为是法律行为的一种，要求行为人必须具备相应的民事行为能力。例如，若赠与人是限制民事行为能力人（如8周岁以上的未成年人、不能完全辨认自己行为的成年人），其实施的赠与行为需经法定代理人同意或追认方可有效；若赠与人是无民事行为能力人（如不满8周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人），则其签订的赠与合同自始无效。现实中常见的争议是老年人群体，若赠与人在签订赠与合同时已患有阿尔茨海默症等疾病，导致无法清晰表达真实意思，其子女或其他亲属可能以”赠与人无民事行为能力”为由主张合同无效。

赠与意思表示需真实自愿

《民法典》第143条将”意思表示真实”作为民事法律行为有效的要件之一。若赠与合同的签订存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，导致赠与人的意思表示不真实，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。例如，子女以”不签赠与合同就不再赡养”相威胁，迫使老人将房产赠与自己，这种情况下的赠与合同就可能因胁迫而被撤销。

赠与人需对房产享有完整处分权

实践中最易引发争议的是夫妻共同财产的赠与。根据《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产（除非有特别约定）一般属于夫妻共同财产。若一方未经配偶同意，擅自将共同共有的房产赠与他人（如”婚外赠与”），则该赠与行为可能因侵犯配偶的财产共有权而被认定为无效。例如，丈夫在婚姻存续期间将与妻子共同购买的房产赠与第三者，妻子可主张该赠与合同无效，要求返还房产。

三、现实中的效力争议：常见场景与核心矛盾

（一）场景一：“附条件”与”不履行”的拉扯——以”赡养为条件”的赠与

王大爷的案例颇具代表性。他早年丧偶，含辛茹苦将儿子小王拉扯大。几年前，小王提出”爸，您把房子赠与我，我保证给您养老送终”，王大爷心软之下签订了赠与合同，但未办理过户登记。去年王大爷生病住院，小王以”工作忙”为由很少探望，甚至拒绝支付医疗费。王大爷一气之下想收回房产，但小王却称”赠与合同已经签了，房子就是我的”。

这类纠纷的核心在于”附义务赠与”的效力认定。根据《民法典》第661条，赠与可以附义务，受赠人应当按照约定履行义务；若受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与。在王大爷的案例中，虽然赠与合同未明确写明”赡养义务”，但结合双方的口头约定和行为背景（儿子以养老为条件要求赠与），法院通常会认定这是附赡养义务的赠与。由于小王未履行赡养义务，王大爷有权行使法定撤销权，要求解除赠与合同。

（二）场景二：“口头承诺”与”书面合同”的冲突——未签书面合同的赠与

李阿姨和女儿小张关系一直很好，李阿姨常说”妈这房子以后肯定是你的”。后来小张结婚，李阿姨将房产证交给小张保管，还搬去和