民法典关于房屋预售合同的条款.docxVIP

一、房屋预售合同的有效性要件

开发商资质

必须取得《商品房预售许可证》（《城市房地产管理法》第45条）。

未取得预售证签订的合同无效，但起诉前取得预售证的除外（《商品房司法解释》第2条）。

合同形式

应当采用书面形式（《民法典》第490条）。

示范文本需包含《商品房买卖合同》必备条款（如房号、面积、价款、交付条件等）。

二、购房者与开发商的核心权利义务

主体

主要义务

法律条款

开发商

1.按约定交付符合质量标准的房屋

2.办理产权登记

3.如实告知规划变更等重大事项

《民法典》第598、599、620条

购房者

1.按时支付房款

2.配合办理贷款及产权登记手续

《民法典》第626、209条

三、房屋质量与交付规则

交付标准

法定最低标准：完成竣工验收备案（《建筑法》第61条）。

约定标准：精装修房需符合合同约定的装修标准（《商品房司法解释》第10条）。

质量瑕疵处理

主体结构不合格：购房者可解除合同并索赔（《民法典》第617条）。

一般质量问题：开发商需在合理期限内修复，逾期可主张赔偿（《商品房司法解释》第13条）。

面积差异处理

误差≤3%：据实结算；

误差＞3%：购房者可解除合同或要求退差价（《商品房司法解释》第14条）。

四、违约责任与赔偿

违约情形

法律责任

法律依据

开发商逾期交房

按合同约定支付违约金（无约定则参照同地段租金标准）

《商品房司法解释》第12条

购房者逾期付款

支付违约金（一般按未付房款日0.05%计算）

《民法典》第585条

虚假宣传/规划变更

购房者可解除合同并要求赔偿（如宣传的学区未兑现）

《商品房司法解释》第3条

未按期办理产权登记

按已付房款+利息赔偿（无约定违约金时，按LPR计算）

《商品房司法解释》第14条

五、合同解除权行使规则

法定解除情形

房屋主体结构质量不合格；

逾期交房超过合同约定解除权行使期限（通常90日）；

开发商擅自抵押房屋导致无法过户（《民法典》第563条）。

解除程序

需书面通知开发商（留存EMS邮寄证据）；

自知道或应当知道解除事由之日起1年内行使权利（《民法典》第564条）。

解除后果

退还已付房款及利息；

赔偿购房者装修损失、房价上涨差价（《商品房司法解释》第8、9条）。

六、特殊风险提示

预售资金监管

房款应存入监管账户，开发商挪用可向住建部门举报（《城市商品房预售管理办法》第11条）。

“烂尾楼”处理

购房者可申请停贷（需符合《关于商品房消费者权利保护问题的批复》条件）；

优先受偿权：购房者交付全部或大部分房款的，工程款债权不得对抗购房者物权期待权。

格式条款无效情形

免除开发商主要义务的条款（如“不可抗力包括施工延迟”）；

加重购房者责任的条款（如“逾期付款违约金按日1%计算”）（《民法典》第496、497条）。

七、维权操作指引

签约阶段

查验“五证”（预售证、用地规划证、工程规划证、施工证、土地证）；

对宣传承诺（如学区、装修标准）要求写入合同附件。

履约阶段

发现质量问题立即书面通知开发商并公证；

保存付款凭证、沟通记录、宣传资料。

争议解决

优先向住建部门投诉（如虚假宣传、违规预售）；

诉讼中可申请财产保全（查封开发商账户或房产）。

附：法律依据索引

《中华人民共和国民法典》第563、577、598-599、617、626条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）

《城市商品房预售管理办法》（住建部令第131号）

提示：购房者签订预售合同前建议聘请律师审查条款，重点关注交房标准、违约责任、产权登记时限等条款。开发商应确保预售合规，避免因违规操作引发群体性诉讼。