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物业楼栋维修保养计划制定方案

物业楼栋的维修保养，是物业管理工作的核心环节之一，它直接关系到楼宇的使用寿命、住户的生活品质以及物业的整体价值。一份科学、详尽且具有可操作性的维修保养计划，是确保这项工作有条不紊、持续有效开展的基础。本方案旨在提供一套系统性的思路与方法，指导物业管理人员如何制定出符合实际需求的楼栋维修保养计划。

一、制定原则：明确方向，把握核心

在着手制定计划之前，首先要确立清晰的指导原则，以确保计划的科学性和有效性。

1.预防为主，防治结合：维修保养的核心在于“防”，通过定期检查和预防性维护，及时发现并排除潜在故障，避免小问题演变成大故障，从而降低维修成本，延长设施设备及建筑物的使用寿命。

2.业主为本，服务至上：计划的制定应始终围绕提升住户居住体验这一核心，确保各项设施设备的正常运行，为业主提供安全、舒适、便捷的居住环境。

3.全面系统，突出重点：计划需覆盖楼栋的各个方面，包括主体结构、公共区域、设施设备等。同时，要根据设施设备的重要性、使用频率、老化程度等因素，合理分配资源，突出对关键部位和易损部件的保养。

4.经济合理，注重实效：在确保维修保养质量的前提下，应充分考虑成本效益，选择性价比高的维修方案和材料，避免不必要的浪费，追求实际效果。

5.责任明确，便于执行：计划中应明确各项工作的责任部门、责任人、完成时限和标准，确保各项任务落到实处，便于监督和考核。

二、组织保障：明确分工，协同作战

有效的组织架构是计划顺利实施的保障。

1.成立专项小组：建议由物业项目经理牵头，工程部负责人具体负责，成员包括工程技术人员、客服人员、财务人员及相关维保班组负责人。明确小组成员的职责分工。

2.制定沟通机制：建立定期的内部沟通会议制度，及时通报计划执行情况、协调解决问题。同时，畅通与业主的沟通渠道，听取业主对维修保养工作的意见和建议。

三、现状普查与评估：摸清家底，找准问题

这是制定计划的基础，必须做到全面、细致。

1.资料收集与研读：收集楼栋的竣工图纸、设备说明书、历次维修记录、保养记录、巡检记录、相关的技术规范和标准等资料，对楼栋的原始情况和历史状况有清晰的了解。

2.现场普查：

*房屋本体结构：包括地基基础、墙体、楼板、梁、柱、屋顶、楼梯、外立面、门窗等，检查有无沉降、裂缝、渗漏、损坏、松动等情况。

*公共区域及设施：包括大堂、走廊、电梯厅、楼梯间、消防通道、屋面、地下室、停车场、公共卫生间等，检查地面、墙面、天花、照明、指示标识、扶手、闭门器等是否完好。

*给排水系统：包括供水管道、阀门、水表、排水管道、地漏、化粪池、污水井、雨水井、水泵等，检查有无堵塞、渗漏、锈蚀、异响，水质是否达标。

*电气系统：包括高低压配电设备、配电箱（柜）、电缆电线、照明系统、应急照明、疏散指示、消防电气、避雷设施等，检查运行是否正常，有无过热、异响、绝缘老化等现象。

*暖通空调系统：包括空调主机、冷却塔、水泵、风管、风口、风机盘管、暖气管道及散热器等，检查运行状况、制冷制热效果、噪音、滤网清洁度等。

*消防系统：包括火灾自动报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、应急广播、消防电话、灭火器等，确保其完好有效，符合消防规范要求。

*电梯设备：检查运行平稳性、平层精度、开关门是否顺畅、安全装置是否有效、机房设备状况等，需结合专业维保单位的检查报告。

*智能化系统：包括门禁系统、监控系统、对讲系统、停车场管理系统等，检查其功能是否正常，图像是否清晰，通讯是否畅通。

3.问题梳理与评估：对普查中发现的问题进行分类、登记、拍照存档，评估问题的严重程度、影响范围及可能产生的后果，为后续制定维修保养措施提供依据。

四、制定维修保养计划内容：科学规划，细致安排

根据普查结果和评估情况，制定具体的维修保养计划。

1.日常巡检计划：

*巡检频率：根据设施设备的重要性和使用情况确定，如电梯每日巡检，消防设施每周巡检，公共区域每日巡查等。

*巡检内容：明确各区域、各设备的巡检要点和标准。

*巡检记录：设计规范的巡检记录表，要求巡检人员认真填写，对发现的问题及时上报并跟踪处理。

2.定期保养计划：

*保养周期：分为日保养、周保养、月保养、季保养、半年保养、年保养等不同级别。

*保养内容：针对不同设备和系统，制定详细的保养项目、方法、标准和使用的工具材料。例如，电气设备的除尘、紧固、绝缘测试；给排水管道的除锈、防腐、阀门润滑；电梯的定期维保（需与专业公司配合）。

*责任人与周期：明确每项保养工作的责任人和完成周期。

3.专项维修计划：

*项目识别：针对普查中发现的结构性问题、功能性障碍或达到一定使用年限需要进