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2025年湛江房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析

一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）

1.2024年12月，湛江开发区某宗商住用地挂牌出让，规划容积率3.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，出让年限住宅70年、商业40年。若采用假设开发法评估，在测算后续开发利润时，行业平均投资利润率应选取（）。

A.15%～20%

B.20%～25%

C.25%～30%

D.30%～35%

【答案】A

【解析】湛江同类高层商住项目近五年结算数据显示，扣除增值税后税前成本利润率集中区间15%～20%，故选A。

2.某估价机构对湛江霞山区某栋1998年建成的钢混结构办公楼进行抵押评估，经现场查勘，该楼抗震构造措施符合当时规范，但楼板裂缝较多。根据《房地产估价规范》，对建筑物折旧额计算应优先采用（）。

A.年限法

B.观察法

C.市场提取法

D.综合法

【答案】D

【解析】存在实体性损耗与功能性贬值并存，且市场同类旧楼交易案例充足，应综合年限、观察与市场提取，故选D。

3.湛江赤坎区某旧改项目采用“协议出让+回迁安置”模式，在评估回迁房市场价值时，估价师应优先选择（）作为价值时点。

A.征收决定公告日

B.补偿协议签约日

C.房屋腾空移交日

D.估价作业启动日

【答案】A

【解析】根据《国有土地上房屋征收评估办法》，价值时点为征收决定公告之日，故选A。

4.某宗位于湛江坡头区南调路的海域使用权，证载用途为“开放式养殖”，用海面积30公顷，终止日期2045年6月30日。若采用市场比较法，下列修正中不必考虑的是（）。

A.用海方式修正

B.海域等级修正

C.剩余使用年期修正

D.容积率修正

【答案】D

【解析】海域使用权无容积率概念，故选D。

5.2025年3月，湛江东海岛某化工企业拟以自有工业房地产进行资产证券化，评估时应优先选择（）。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.基准地价系数修正法

【答案】B

【解析】化工物业租金收益稳定，收益法最能反映未来现金流，故选B。

6.对湛江吴川市某镇一宗农村宅基地自建房进行司法鉴定评估，其价值定义应表述为（）。

A.市场价值

B.残余价值

C.清算价值

D.特定条件下的宅基地房屋权益价值

【答案】D

【解析】宅基地流转受法律限制，不能简单等同于国有土地房屋市场价值，故选D。

7.某估价报告记载：“经测算，估价对象年净收益为120万元，报酬率6.5%，收益年期45年，收益价格＝120÷6.5%×[1－1÷(1＋6.5%)^45]”。该公式隐含的前提是（）。

A.净收益每年递增1%

B.净收益每年不变

C.净收益每年递减1%

D.净收益每五年递增5%

【答案】B

【解析】公式为“年金现值”，默认净收益每年不变，故选B。

8.湛江廉江市某宗商住用地规划建筑面积45000㎡，其中住宅40000㎡、商业5000㎡，土地出让金已一次性缴清。若采用剩余法评估，在测算“续建成本”时，下列费用不应计入的是（）。

A.前期工程费

B.室外配套费

C.已缴土地出让金

D.开发期间税费

【答案】C

【解析】土地出让金已发生，属于已投入成本，不应在续建成本中重复计算，故选C。

9.对湛江雷州市某酒店式公寓进行抵押评估，查得近一年同类物业平均入住率82%，平均房价（含早餐）380元/间·夜，但估价对象因装修陈旧，实际入住率仅68%。在求取潜在毛收入时，应优先选择（）。

A.68%×380×365

B.82%×380×365

C.75%×380×365

D.68%×380×365×0.9

【答案】B

【解析】潜在毛收入是物理最大可能收入，不应直接扣减实际入住率，故选B。

10.某估价报告采用“比较法”测算湛江麻章区某别墅，选取可比实例A、B、C，经各项修正后比准单价分别为18500、19200、18800元/㎡，若采用中位数法确定最终结果，则评估单价为（）。

A.18500

B.18800

C.18833

D.19200

【答案】B

【解析】排序后18500、18800、19200，中位数18800，故选B。

11.对湛江徐闻县某宗“旅游娱乐”用海进行评估，用海期限至2040年，已使用8年，折现率7%，则年期修正系数最接近（）。

A.0.84

B.0.87

C.0.90

D.0.93

【答案】B

【解析】剩余32年，年期修正