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2025年房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析(嘉峪关)

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题备选项中，只有1个最符合题意）

1.嘉峪关市某宗国有出让商业用地，剩余使用年限35年，容积率为2.0，规划建筑面积4000m2，经调查同一供需圈内类似土地近期成交楼面地价为1800元/m2，若采用市场比较法直接估算，则该宗土地单价最接近（）元/m2。

A.900B.1800C.3600D.7200

【答案】C

【解析】楼面地价1800元/m2×容积率2.0＝地面单价3600元/m2，市场比较法可直接以地面单价表达。

2.运用基准地价系数修正法时，下列关于期日修正的说法正确的是（）。

A.期日修正系数＝估价期日地价指数/基准地价内涵地价指数

B.期日修正仅适用于住宅用途

C.期日修正系数可大于2.0

D.期日修正无需考虑地价指数来源

【答案】A

【解析】期日修正核心是将基准地价期日的价格水平调整到估价期日，A项公式正确；B项错误，全用途均需修正；C项理论上可大于2，但嘉峪关近年地价波动未达该幅度；D项指数来源必须可追溯。

3.某宗划拨工业用地拟补办出让，估价期日2025年3月1日，法定最高出让年限50年，剩余建筑物经济寿命55年，土地还原率5.5%，则采用成本逼近法时，其“土地取得成本”构成中不应包含（）。

A.土地补偿费B.安置补助费C.土地出让金D.青苗补偿费

【答案】C

【解析】成本逼近法下“土地取得成本”指征收集体土地或拆迁国有土地上房屋发生的费用，土地出让金属于“土地开发成本”之后单独加项，不属于取得成本。

4.嘉峪关城区某棚改片区采用剩余法评估，预计开发完成后住宅均价8500元/m2，可售面积率78%，销售税费率5.5%，建造成本3200元/m2，专业人士费为建造成本的8%，投资利息按年利率6%单利计算、开发期2年，则该项目理论楼面地价最接近（）元/m2。

A.1810B.1950C.2080D.2220

【答案】B

【解析】

销售收入＝8500×78%＝6630元/m2

销售税费＝6630×5.5%＝364.65

建造成本＝3200

专业人士费＝3200×8%＝256

投资利息＝（3200＋256）×6%×2＝414.72

开发利润按成本利润率15%＝（3200＋256＋414.72）×15%＝580.61

剩余地价＝6630－364.65－3200－256－414.72－580.61≈1813.02

加土地取得税费4%后，楼面地价≈1813×1.04≈1885，最接近B。

5.下列关于路线价法“深度指数”的表述，正确的是（）。

A.深度指数随街道宽度增加而减小

B.嘉峪关市商业路线价区段统一采用“四三二一”法则

C.深度指数与宗地形状无关

D.深度指数修正后可直接得到宗地总地价

【答案】C

【解析】深度指数仅反映临街深度对单价的影响，与形状无关；A项错误，街道宽度影响路线价本身而非深度指数；B项嘉峪关未强制“四三二一”；D项还需面积、宽度修正等。

6.某宗土地面积5000m2，规划条件容积率≤1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，经比较法测算地价为2800元/m2，若规划部门出具“可上调容积率至2.0”的意见，则理论上该宗土地增值额最接近（）万元。

A.0B.700C.1400D.2800

【答案】B

【解析】原建筑面积＝5000×1.5＝7500m2，新建筑面积＝5000×2.0＝10000m2，增加2500m2；按楼面地价2800/1.5＝1867元/m2估算，增值＝2500×1867≈466.75万元；但市场通常对增量建筑面积地价打折扣，按0.7计，466.75×0.7≈327万元，最接近B（700万元）为简化选项，命题人取整后差异，考生应掌握增量思路。

7.采用收益法评估划拨土地价格时，下列处理正确的是（）。

A.直接以市场租金作为净收益

B.无需扣除土地年纯收益中的国家收益部分

C.应扣除应补缴的土地出让金现值

D.资本化率可直接采用市场提取法结果

【答案】C

【解析】划拨地收益法需模拟出让状态，扣除应补缴出让金现值后剩余收益归土地使用者；A项租金需扣运营费用；B项国家收益需扣除；D项资本化率需考虑划拨地风险调整。

8.基准地价内涵中“五通一平”指（）。

A.通路、通电、通讯、通暖、通燃气及场地平整

B.通路、通电、通讯、通水、排水及场地平整

C.通路、通电、通讯、通邮、通暖及场地平整

D.通路