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房地产估价师考试题库及答案解析(2025年川省)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）

1.某宗商业用地剩余使用年限35年，年净收益稳定在120万元，报酬率6.5%，采用收益法评估其价值最接近（）万元。

A.1480

B.1550

C.1620

D.1690

【答案】B

【解析】V＝A/Y×[1－1/(1+Y)^n]＝120/0.065×[1－1/(1+0.065)^35]≈1550万元。

2.运用比较法评估时，下列哪项差异调整属于“权益状况调整”（）。

A.将毛坯房修正为带装修

B.将抵押查封修正为无他项权利

C.将南北朝向修正为东南朝向

D.将交易税费由买方承担修正为正常税费各付

【答案】B

【解析】权益状况调整针对的是产权限制或负担，抵押查封属于他项权利限制。

3.成本法中，计算建筑物折旧时采用“实际观察法”的主要优点是（）。

A.可消除功能过剩折旧

B.可消除外部性贬值

C.可反映个别建筑物的实际损耗

D.可一次性计算经济寿命折旧

【答案】C

【解析】实际观察法通过现场查勘记录构件剩余寿命，最能反映个体真实损耗。

4.某住宅小区规划容积率2.0，建筑密度25%，若用地面积4hm2，则最多可建住宅建筑面积（）万m2。

A.6

B.8

C.10

D.12

【答案】B

【解析】容积率＝总建筑面积/用地面积，故总建筑面积＝2.0×4＝8万m2，与建筑密度无关。

5.下列关于“价值时点”的表述，正确的是（）。

A.价值时点必须与实地查勘日为同一天

B.价值时点可以与报告出具日相同，也可以不同

C.价值时点不得早于受理委托日

D.价值时点一律采用估价作业日期首日

【答案】B

【解析】价值时点由委托目的决定，可与报告出具日相同或不同，无强制同步要求。

6.某估价对象位于成都市锦江区，规划用途为“零售商业”，实际经营亲子教育，现租约剩余3年，租金低于市场15%，运营费用率35%，若采用收益法，应优先选择（）。

A.租约租金折现

B.市场租金折现

C.租约与市场租金孰高折现

D.租约与市场租金孰低折现

【答案】B

【解析】租约限制属“短期限制”，根据规范，应以市场租金为基础折现，再考虑租约限制减值。

7.运用假设开发法评估待开发土地时，开发完成后的房地产价值应优先采用（）求取。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.基准地价系数修正法

【答案】A

【解析】开发完成后价值属“未来转售价格”，比较法最能反映市场愿意支付的价格。

8.某工业厂房经济寿命50年，已使用12年，经勘察剩余物理寿命35年，因产业淘汰预计剩余经济寿命仅20年，则其“折旧年限”应取（）年。

A.12

B.20

C.30

D.35

【答案】C

【解析】折旧年限＝经济寿命－剩余经济寿命＝50－20＝30年，已使用12年仅作参考。

9.下列关于“路线价法”的表述，错误的是（）。

A.路线价法本质是比较法

B.路线价法需设定标准深度

C.路线价法不需进行期日修正

D.路线价法需编制深度指数表

【答案】C

【解析】路线价法仍需进行期日修正，以将路线价调整至价值时点。

10.某宗土地面积5000m2，规划容积率3.0，建筑限高100m，经勘察该地块地基承载力仅允许建至80m，则其“最大可建建筑面积”受（）限制。

A.容积率

B.建筑限高

C.地基承载

D.建筑密度

【答案】A

【解析】容积率3.0×5000＝1.5万m2，未突破限高及地基限制，故容积率起控制作用。

11.比较法交易情况修正中，若买方为关联公司且成交价格高于市场7%，则修正系数应为（）。

A.100/107

B.107/100

C.93/100

D.100/93

【答案】A

【解析】将非正常价格修正为正常价格，应向下修正，系数取100/107。

12.收益法评估中，若净收益每年递增2%，报酬率6%，则“收益乘数”为（）。

A.16.67

B.20.00

C.25.00

D.33.33

【答案】C

【解析】收益乘数＝1/(Y－g)＝1/(0.06－0.02)＝25。

13.某宗房地产抵押估价，价值时点为2025年3月15日，报告出具日为2025年4月10日，则估价报告使用期限一般不得超过（