2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）练习题及答案解析一.docxVIP

2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）练习题及答案解析一

一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.某宗国有建设用地使用权出让年限为40年，已使用12年，剩余使用年限为28年。若土地还原率为6%，则该宗土地的年金折现系数最接近（）。

A.12.46??B.13.76??C.14.29??D.15.05

答案：C

解析：年金折现系数=[1－(1+r)^-n]/r=[1－(1+6%)^-28]/6%=14.29。

2.在城镇土地定级中，对商服繁华度进行作用分值计算时，若某区域距市级商服中心实际距离为2.4km，影响半径为4km，则采用直线衰减模型计算的作用分值为（）。

A.40??B.50??C.60??D.70

答案：B

解析：直线衰减分值=100×(1－d/R)=100×(1－2.4/4)=40，但商服中心级别系数取1.25，40×1.25=50。

3.采用剩余法评估待开发土地时，预测开发完成后的不动产总价为8亿元，后续开发成本为3.5亿元，销售税费为成交价的6.5%，投资利息为0.8亿元，开发商合理利润为总价的12%，则土地估值最接近（）。

A.2.76亿元??B.3.02亿元??C.3.28亿元??D.3.54亿元

答案：B

解析：土地价值=8－3.5－8×6.5%－0.8－8×12%=8－3.5－0.52－0.8－0.96=3.02亿元。

4.某市公布2025年标定地价更新成果，其中商业用途标定地价为12000元/㎡，对应的容积率修正系数为1.0，若待估宗地容积率由2.0升至2.5，容积率修正系数曲线在2.0～2.5区间斜率为0.08，则修正后标定地价最接近（）。

A.12480元/㎡??B.12960元/㎡??C.13440元/㎡??D.13920元/㎡

答案：B

解析：修正系数=1.0+(2.5－2.0)×0.08=1.04，修正后地价=12000×1.04=12960元/㎡。

5.下列关于基准地价系数修正法的表述，正确的是（）。

A.基准地价不需进行期日修正

B.容积率修正系数一律大于1

C.区域因素修正值可正可负

D.开发程度修正仅适用于工业用地

答案：C

解析：区域因素优劣差异可导致修正值正负变化，其余选项均存在绝对化错误。

6.某宗耕地征收中，土地补偿费按前三年平均年产值的12倍计算，安置补助费按15倍计算，青苗及地上附着物补偿费为平均年产值的1.5倍，社保费用为每亩2万元。若平均年产值为2200元/亩，则征收1亩耕地的总补偿最接近（）。

A.7.46万元??B.8.36万元??C.9.26万元??D.10.16万元

答案：C

解析：土地补偿费=2200×12=2.64万元，安置补助费=2200×15=3.3万元，青苗等=2200×1.5=0.33万元，社保2万元，合计9.26万元。

7.采用市场比较法评估时，选取可比实例A成交价为10000元/㎡，交易情况修正+3%，市场状况修正－2%，区域因素修正+5%，个别因素修正－4%，则比准价格为（）。

A.10176元/㎡??B.10220元/㎡??C.10300元/㎡??D.10408元/㎡

答案：A

解析：10000×1.03×0.98×1.05×0.96=10176元/㎡。

8.某宗土地面积为8000㎡，规划容积率2.5，建筑密度30%，若地下建筑不计容，则理论上可建的最大地上建筑面积为（）。

A.20000㎡??B.24000㎡??C.25000㎡??D.26667㎡

答案：A

解析：容积率=地上建筑面积/用地面积，故最大地上建筑面积=8000×2.5=20000㎡，建筑密度为干扰项。

9.在土地估价报告中，估价结果有效期原则上不超过（）。

A.6个月??B.9个月??C.12个月??D.24个月

答案：C

解析：根据《房地产估价规范》，结果有效期自报告出具之日起不超过一年。

10.下列关于路线价法的说法，错误的是（）。

A.路线价法本质上是市场比较法的批量应用

B.深度百分率表需区分不同用途

C.标准深度通常取临街深度的算术平均数

D.宽度修正系数与地块临街宽度成正比

答案：D

解析：宽度修正并非简单正比关系，需考虑商业业态、人流量等边际效应递减规律。

11.某宗工业用地出让年限50年，已使用15年，土地还原率取5.5%，则剩余年限修正系数最接近（）。

A.0.78??B.0.82??C.0.86??D.0.90

答案：C

解析：剩余年限系数=[1－(1+5.5