房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）精选模拟试题及答案解析(辽宁省朝阳市2025年).docxVIP

房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）精选模拟试题及答案解析(辽宁省朝阳市2025年)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗出让住宅用地剩余使用年限为55年，容积率为2.0，建筑密度25%，规划允许建设限高54米，采用比较法评估时，最应优先选取的可比实例应满足（）。

A.剩余使用年限60年，容积率1.8，建筑密度28%，限高50米

B.剩余使用年限50年，容积率2.1，建筑密度24%，限高60米

C.剩余使用年限55年，容积率2.0，建筑密度25%，限高54米

D.剩余使用年限58年，容积率1.9，建筑密度26%，限高52米

答案：C

解析：比较法强调“同质可比”，剩余使用年限、容积率、建筑密度、限高四项规划条件完全一致时，修正幅度最小，可信度最高。

2.运用基准地价系数修正法评估某宗工业用地，下列关于期日修正系数的确定，正确的是（）。

A.直接采用政府公布的工业用地环比指数

B.采用当地相同用途地价动态监测指数，并结合市场调查验证

C.采用全国房地产开发投资指数

D.采用CPI指数

答案：B

解析：期日修正须反映当地、同用途、真实市场变化，地价动态监测指数最具针对性，但仍需市场案例验证。

3.在假设开发法中，测算开发完成后的房地产价值时，对于大型商业综合体项目，最适宜采用（）。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.基准地价系数修正法

答案：B

解析：商业综合体以出租经营为主，未来收益可量化，收益法最能体现其盈利性价值。

4.某估价对象为一栋2002年建成的办公楼，现需评估其折旧额。经现场查勘，主体框架、设备、装修分别得分85、75、70，权重分别为0.6、0.25、0.15，采用综合成新率法，其成新率为（）。

A.0.80

B.0.81

C.0.82

D.0.83

答案：B

解析：85×0.6＋75×0.25＋70×0.15＝51＋18.75＋10.5＝80.25，四舍五入得0.81。

5.采用收益法评估出租型公寓时，运营费用率一般不应包含（）。

A.物业管理费

B.房产税

C.折旧费

D.租赁代理费

答案：C

解析：收益法中的运营费用为现金流概念，折旧费属于会计摊销，非当期现金支出。

6.某宗土地面积为4000m2，规划容积率2.5，建筑密度30%，若建筑层数全部相同，则建筑层数约为（）。

A.8层

B.9层

C.10层

D.11层

答案：B

解析：容积率＝总建筑面积/用地面积，总建筑面积＝4000×2.5＝10000m2；建筑密度＝建筑基底面积/用地面积，基底面积＝4000×30%＝1200m2；层数＝10000/1200≈8.3，取整9层。

7.在比较法中，若可比实例成交价为12000元/m2，交易情况修正＋3%，期日修正－2%，区域因素修正－1%，个别因素修正＋4%，则比准价格为（）。

A.12158元/m2

B.12234元/m2

C.12300元/m2

D.12400元/m2

答案：B

解析：12000×1.03×0.98×0.99×1.04≈12234元/m2。

8.某收益性房地产年有效毛收入为800万元，运营费用率为35%，资本化率为7.5%，则其价值最接近（）。

A.6933万元

B.7067万元

C.7200万元

D.7333万元

答案：A

解析：净收益＝800×(1－0.35)＝520万元；价值＝520/0.075≈6933万元。

9.成本法评估中，开发利润的计算基数通常采用（）。

A.土地取得成本

B.建筑物开发成本

C.土地取得成本＋建筑物开发成本

D.房地产重置成本

答案：C

解析：开发利润以“土地＋建筑”直接成本为基数，符合行业惯例。

10.在路线价法中，确定标准深度应优先依据（）。

A.城市规划道路红线

B.临街宗地深度众数

C.估价师经验

D.地方政府规定

答案：B

解析：标准深度应反映区域宗地临街深度的普遍水平，通常取众数。

11.某宗房地产采用收益法评估，剩余收益期为30年，年净收益第一年100万元，此后每年递增2%，资本化率8%，则其价值最接近（）。

A.1420万元

B.1450万元

C.1480万元

D.1510万元

答案：C

解析：采用有限年期递增收益公式V＝a/(r－g)×[1－((1＋g)/(1＋r))^n]，代入a＝100，r＝8%，g＝2%，n＝30，得