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2025年法律职业资格(主观题)练习题带解析

民法综合案例

案情：2023年3月1日，甲（65周岁，退休教师）与乙（某房地产开发公司）签订《商品房认购协议》，约定：甲以280万元购买乙开发的“朝阳苑”小区3栋201室（期房），甲需于3月10日前支付定金50万元，余款230万元通过银行按揭贷款支付；若甲逾期付款超过15日，乙有权解除合同并没收定金；若乙逾期交房超过90日，甲有权解除合同并要求乙双倍返还定金。协议签订后，甲于3月8日支付定金50万元。

2023年5月，甲因突发脑溢血住院治疗，经鉴定为限制民事行为能力人（认知功能受损，无法独立实施重大民事法律行为）。甲之子丙（28周岁，律师）作为法定代理人，于5月20日书面通知乙：因甲丧失完全民事行为能力，请求解除《商品房认购协议》并退还定金50万元。乙公司拒绝，称协议签订时甲为完全民事行为能力人，合同有效，甲单方解约构成违约。

2023年8月1日，乙公司因资金链断裂，“朝阳苑”项目停工，预计无法按原计划2024年12月31日交房。丙于2024年1月10日向乙发送书面通知，以乙逾期交房为由要求解除合同并双倍返还定金（即100万元）。乙公司回复称：甲未按约定办理银行按揭贷款（原计划2023年4月30日前完成贷款审批），已构成先违约，乙有权拒绝交房。经查，甲未办理贷款系因丙认为乙公司经营状况恶化，担心“烂尾”风险，故未协助甲办理贷款手续。

2025年3月，甲病情好转，经法院宣告恢复完全民事行为能力。甲认为乙公司违约，直接向法院起诉，要求乙公司双倍返还定金100万元，并赔偿因房价上涨造成的损失30万元（同地段同户型房屋现价310万元）。乙公司反诉，要求甲继续履行合同并支付剩余房款230万元及违约金（以230万元为基数，按日万分之五计算自2023年5月15日起至实际支付之日止）。

问题：

1.甲与乙签订的《商品房认购协议》是否有效？为什么？

2.丙作为法定代理人于2023年5月20日要求解除协议的行为是否产生解除效力？为什么？

3.乙公司关于“甲未办理贷款构成先违约”的抗辩是否成立？为什么？

4.甲要求双倍返还定金并赔偿房价上涨损失的诉讼请求能否得到支持？为什么？

5.乙公司的反诉请求能否得到支持？为什么？

解析：

1.协议有效。

根据《民法典》第143条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，甲与乙签订协议时（2023年3月1日）为完全民事行为能力人（65周岁，无证据显示当时存在认知障碍），双方意思表示真实，协议内容不违反法律强制性规定。甲虽于2023年5月被认定为限制民事行为能力人，但该事实发生在协议签订之后，不影响协议成立时的效力。因此，协议有效。

2.不产生解除效力。

根据《民法典》第150条、第563条，合同解除需满足约定或法定解除条件。本案中，丙作为甲的法定代理人，主张解除协议的理由是“甲丧失完全民事行为能力”，但该情形并非约定或法定解除条件。首先，协议中未约定一方丧失民事行为能力时可解除合同；其次，《民法典》未将一方事后丧失民事行为能力规定为法定解除事由（仅可能影响合同履行，如因丧失能力导致无法履行，可依据第580条主张履行不能）。因此，丙的解除通知不符合法定或约定解除条件，不产生解除效力。

3.不成立。

根据《民法典》第526条（先履行抗辩权），当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。本案中，协议约定甲的义务是“支付定金并办理按揭贷款”，乙的义务是“按期交房”。但双方义务的履行顺序需结合合同目的判断：甲支付定金后，办理贷款的目的是支付剩余房款，而乙的交房义务以房屋建成为前提。乙公司因自身资金问题导致项目停工（2023年8月停工），早于原计划交房时间（2024年12月31日），且在甲未办理贷款前已出现预期违约行为（《民法典》第578条：当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可在履行期限届满前请求其承担违约责任）。因此，甲未办理贷款系因乙公司经营状况恶化导致的不安抗辩（《民法典》第527条），丙作为法定代理人未协助办理贷款具有合理性，乙公司的先违约抗辩不成立。

4.双倍返还定金可支持，但房价上涨损失不支持。

（1）关于双倍返还定金：根据《民法典》第587条，收受定金一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。乙公司因资金链断裂导致项目停工，无法按期交房，构成根本违约，甲有权要求双倍返还定金（50万元×2=100万元）。

（2）关于房价上涨损失：定金罚则与损害赔偿的关系，根