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卖房阴阳合同

在二手房交易市场中，“阴阳合同”的身影时常出现。所谓“阴阳合同”，是指房屋买卖双方就同一交易事项订立两份内容不同的合同，一份对外，即“阳合同”，用于向房地产交易中心备案、办理过户手续等，其价格往往经过刻意调整；另一份对内，即“阴合同”，是双方真实意思的表示，约定了实际的成交价格和履行细节。这种现象的产生，背后往往潜藏着买卖双方逃避税费、获取更多贷款等目的。比如，有的买方为了少交税，会与卖方协商将“阳合同”中的房价填低，以降低纳税基数；而有的卖方则可能为了骗取更多按揭贷款，与买方签订虚高房价的“阳合同”。然而，这种看似能让双方“获利”的操作，实则如同在房屋交易中埋下了一颗“定时炸弹”，随时可能引爆一系列法律风险和经济纠纷。

从法律效力层面来看，“阴阳合同”的效力认定并非简单的非黑即白。根据相关法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。“阳合同”作为双方为了特定目的而签订的表面合同，其价格条款等核心内容并非双方真实意愿的体现，因此该部分内容通常会被认定为无效。但“阴合同”作为隐藏的民事法律行为，其效力则需要依照有关法律规定处理。如果“阴合同”的内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益，一般会被认定为有效，成为确定双方权利义务的依据。不过，这并非意味着“阴合同”就一定安全无忧。如果“阴阳合同”的签订是为了实施违法行为，或者以合法形式掩盖非法目的，那么不仅“阳合同”无效，“阴合同”也可能因内容违法而归于无效。例如，通过“阴阳合同”严重偷税漏税，就可能导致两份合同都面临无效的风险。

司法实践中，法院对于“阴阳合同”纠纷的处理也形成了一系列具体的裁判规则。当差价较小时，法院一般会倾向于认定合同有效，以维护交易的稳定性。但如果差价过大，明显偏离市场合理价格，法院则可能因合同损害国家税收利益等原因认定其无效。在具体案例中，上海的林女士就曾遭遇这样的情况。她在购买二手房时，与卖家签订了备案价为450万元的“阳合同”，同时又签订了一份包含600万元“装修补偿款”的“阴合同”。过户后，卖家突然反悔，起诉要求林女士按备案价返还“多收的150万元”。然而，法院在审理过程中调取了银行流水，发现林女士的三笔转账均备注“购房尾款”，总额恰好是600万元。最终，法院判决“阳合同”中的避税条款无效，双方应按照实际履行的“阴合同”确定权利义务，卖家不仅未能要回所谓的“多收款”，反而因偷税行为被追缴税款及滞纳金48万元。这一案例清晰地展示了法院在处理“阴阳合同”纠纷时，如何通过审查实际履行情况和相关证据来还原交易真相。

签订“阴阳合同”还会给买卖双方带来诸多实实在在的法律后果和经济风险。对于卖方而言，风险主要体现在以下几个方面。如果卖方因房价上涨等原因反悔，试图以“阳合同”的低价为由主张合同无效，进而拒绝履行合同，一旦法院认定“阴合同”有效，卖方将不仅需要继续履行合同，还可能承担逾期交房等违约责任，面临高额的违约金赔偿。此外，卖方通过“阴阳合同”避税的行为一旦被税务机关查实，将面临补缴税款、缴纳滞纳金的处罚，情节严重的还可能构成偷税罪，承担相应的刑事责任。广州就曾发生过一起类似案件，卖家在签订“阴阳合同”后反悔，持450万元的“阳合同”要求买家按此价格付款，而买家出示了双方约定实际交易价为600万元的微信记录，最终法院认定微信记录构成“阴合同”的核心证据，判决卖家向买家支付违约金80万元。

买方同样无法置身事外，其面临的风险也不容忽视。如果买方以“阳合同”的低价办理过户手续后，卖家拒绝配合办理后续相关手续，或者以“阴合同”无效为由要求解除合同，买方可能陷入“钱房两空”的困境。即使买方最终通过诉讼维护了自己的权益，也需要耗费大量的时间、精力和金钱。在贷款方面，如果买方与卖家签订虚高房价的“阳合同”以获取更多按揭贷款，一旦银行发现贷款申请材料存在虚假信息，可能会拒绝发放贷款，或者要求买方提前偿还贷款，导致买方的资金链断裂。另外，税务机关对“阴阳合同”的查处力度不断加大，买方作为共同参与者，也可能需要承担补缴税款、缴纳罚款等责任。

中介机构在“阴阳合同”的签订过程中也可能扮演着推波助澜的角色，其责任同样不可小觑。如果有证据证明中介参与了“阴阳合同”的签订，例如在过户价格确认书或补充协议上签字盖章，或者同时在预约合同和现售合同上盖章但两份合同差价悬殊，那么中介机构就可能需要承担相应的法律责任。虽然目前民事、刑事法律对于中介协助避税的行为尚无明确的处罚规定，但行政主管机关和行业协会有权对其进行行政处罚，包括罚款、暂停执业等，这不仅会影响中介机构的声誉，还可能使其面临经济损失。

在“阴阳合同”纠纷中，证据的收集和认定往往成为案件胜负的关键。当双方对合同效力和履行情况产生争议时，能够证明“阴合同”真实性的证据就显得尤为重要。