成本法应用要点及公式.pdfVIP

成本法：重置成本（或重建成本）－折旧。

理论依据——生产费用价值论

适用对象：新开发建设的、可重新开发建设的现有、在建工程、期房、难以采用比

较法和收益法的

注意3个问题：

1）采用客观成本而不是实际成本。

2）结合选址、规划设计等调整。

3）结合市场供求分析调整。

价格构成（7项）

1.土地成本（含取得税费）

2.建设成本

3.用

4.销售费用

5.投资利息

应计息项目（四项）：土地成本，建设成本，用，销售费用（注：销售税费一般不计利息）

计息期——（一次投入的，投入日到建设期终点全部计息，如土地成本；建设期内均匀投入，计

息时间取一半，如建设成本、用和销售费用）。

利率——用平均利率。

评估投资价值，用财务费用，而不是投资利息

6.销售税费

7.开发利润（直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率）——2/4/5/7

成本法（掌握）

1）旧房地的基本

旧房地价值＝房地重新购建成本－房地折旧

＝（土地重新购建成本＋建筑物重新购建成本）－建筑物折旧

＝（土地成本＋建设成本＋用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润）－建筑物折

旧

2）旧建筑物的

旧建筑物价值＝建筑物重新购建成本－建筑物折旧

新开发建设的的

1）新开发的价值＝土地成本＋建设成本＋用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开

发利润

2）新开发的土地价值＝待开发土地成本＋土地开发成本＋用＋销售费用＋投资利息＋销售

税费＋开发利润

3）新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利

润

4）在建工程价值＝土地成本＋已投入的建设成本＋用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋

开发利润

重新购建成本

是在价值时点的，客观的，全新状况下的建筑物重新购建成本，土地重新购建成本，是价值时点

状态（即剩余年限下）的土地重新购建成本。

两个技术路径：

“房地合估”——优先采用

“房地分估”

重置成本（相同效用即可，替代）——仿古建筑

重建成本（完全相同，）——古建筑

Costmethod:recementcost(orreconstructioncost)-depreciation.

Theoreticalbasis-productioncosttheoryofvalue

Applicableobjects:newlydevelopedrealestate,existingrealestatethatcanberedevelopedandconstructed,projectsunder

construction,off-nproperties,andrealestatethatisdifficulttousethecomparisonmethodandtheincomemethod.

Payattentionto3

questions:

1)Useobjectivecostsratherthanactualcosts.

2)Combinedwithsiteselection,planning

.3)Makeadjustmentsbasedon

anddesignadjustments

marketsupplyan