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做低房价合同

在房地产交易市场中，“做低房价合同”是一种长期存在的灰色操作模式，通常表现为交易双方签订两份价格不同的合同：一份按照实际成交价格签订的“阴合同”，作为双方真实权利义务的依据；另一份则刻意压低价格形成“阳合同”，用于向税务和房产登记部门备案，以达到减少税费支出的目的。这种操作看似能让买卖双方短期内获利，实则如同在刀尖上跳舞，背后隐藏着多重法律风险和经济隐患。

从操作方式来看，做低房价合同的核心在于通过虚构交易价格实现避税。常见的手段包括将房屋总价拆分为“合同价”与“装修补偿款”“家具折价款”等名目，其中合同价部分通常接近甚至低于当地房产交易的评估指导价，而差价部分则要求买方以现金形式私下支付。例如一套实际成交价800万元的房屋，双方可能签订600万元的备案合同，剩余200万元以“房屋装修补贴”名义通过个人账户流转。这种拆分方式看似隐蔽，实则在银行流水、资金凭证等证据面前极易暴露。更有甚者，部分中介机构会主动提供“阴阳合同”模板，并指导买卖双方如何伪造交易痕迹，这种行为不仅加剧了市场乱象，也让参与者陷入更大的法律风险。

对于买方而言，做低房价合同带来的短期税费节省往往伴随着长期的经济负担。按照我国现行税法规定，房产交易的契税、个人所得税等税费计算基数以备案合同价格为准，表面上看买方确实能减少数万元支出。但当买方未来再次出售房屋时，税务部门将以本次备案价作为计算“增值额”的基础，导致再次交易时的税费大幅增加。例如首次交易时将800万元房价做低至600万元，买方节省了约3万元契税；但若五年后以1000万元出售，其计税增值额将从200万元变为400万元，仅此一项就可能多缴数十万元个人所得税。更严重的是，买方需要以现金支付巨额差价，这不仅增加了资金筹措压力，若无法按时足额支付，还将面临违约风险。在司法实践中，即便双方签订了补充协议约定差价支付方式，法院仍可能因合同内容违反税收法规而认定补充协议无效，买方可能因此陷入“钱房两空”的境地。

卖方在交易中同样面临着不可忽视的风险。最直接的威胁来自买方的诚信问题，一旦买方以备案合同价格作为实际成交价拒绝支付差价，卖方将陷入维权困境。由于阴阳合同本身具有违法性，卖方在诉讼中难以主张差价部分的债权，即便提供了补充协议、聊天记录等证据，法院也可能因合同目的违法而不予支持。上海某法院2024年审理的一起案件显示，卖方因买方拒付180万元差价提起诉讼，最终法院虽认定双方存在真实交易关系，但仍以“损害国家税收利益”为由判决卖方自行承担30%的损失。此外，卖方还可能面临税务部门的追缴风险，根据《税收征收管理法》规定，税务机关有权对虚假申报行为追缴税款、加收滞纳金，并处以罚款，情节严重的甚至可能构成逃税罪。

中介机构在做低房价合同中的角色尤为关键，其法律责任也最为复杂。根据《房地产经纪管理办法》，中介公司应当如实告知交易税费标准，并协助买卖双方办理纳税申报。但现实中，部分中介为促成交易获取佣金，不仅不提示风险，反而主动策划阴阳合同方案。这种行为一旦被查实，中介机构将面临没收违法所得、吊销营业执照等行政处罚，直接责任人甚至可能承担刑事责任。2023年深圳某中介公司因协助客户做低房价被查处，不仅被追缴违法所得230万元，公司负责人还因涉嫌逃税罪被提起公诉。值得注意的是，即便中介未直接参与合同制作，但若明知交易双方存在做低房价行为而未予制止，仍需承担连带赔偿责任。

从法律层面审视，做低房价合同的效力认定存在明确的司法规则。根据《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。司法实践中，法院通常会认定备案合同中关于虚假价格的条款无效，但不影响真实合同中其他条款的效力。这意味着买卖双方仍需按照实际成交价履行合同义务，但因避税行为产生的损失需自行承担。更严重的是，税务机关近年来加大了对阴阳合同的查处力度，通过大数据比对房产备案价与市场成交价、核查资金流水异常波动等方式，已形成较为成熟的监管机制。2024年全国税务系统曝光的房产交易逃税案例中，有超过60%涉及阴阳合同，平均追缴税款及罚款达交易金额的12%，远超当初节省的税费金额。

除了直接的法律后果，做低房价合同还可能引发一系列连锁反应。在房屋抵押贷款环节，银行会以备案合同价作为评估基础，导致贷款额度降低，买方需要支付更高比例的首付款；在产权登记方面，若备案价格与实际价值差异过大，可能被认定为“价格显失公平”，存在被撤销登记的风险；在征信记录上，因逃税行为被行政处罚的记录会纳入个人征信报告，对未来的信贷、就业等产生负面影响。这些潜在风险如同多米诺骨牌，一旦触发就可能引发连锁崩塌。

随着我国税收征管体系的不断完善，做低房价合同的生存空间正被逐步压缩。税务部门已建立起覆盖房产交易全流程的监控系统，通过与银行、不动产登记机构的数据共享，能