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2025年房地产经纪人基准地价法基本原理与政策依据专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人基准地价法基本原理与政策依据专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人基准地价法基本原理与政策依据专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、基准地价评估的核心目的是什么？

A、确定具体宗地的交易价格

B、反映区域土地市场的平均价格水平

C、计算房地产开发项目的利润

D、评估建筑物的重置成本

【答案】B

【解析】正确答案是B。基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不

同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估

价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。其核心目的是反映区域土地市场的

平均价格水平，为政府宏观调控和土地市场管理提供依据。选项A是宗地地价评估的

目的；选项C是房地产开发经济分析的内容；选项D是建筑物评估的内容。知识点：

基准地价的定义与作用。易错点：混淆基准地价与宗地地价的功能定位。

2、根据《城镇土地估价规程》，基准地价评估的基准日通常如何设定？

A、每年1月1日

B、每季度末

C、由地方政府根据需要自行确定

D、国家统一规定为6月30日

【答案】C

【解析】正确答案是C。《城镇土地估价规程》规定，基准地价评估的基准日由市、

县国土资源管理部门根据当地土地市场状况和管理工作需要确定，通常选择在市场相

对平稳的时期，并无全国统一的固定日期要求。选项A、B、D均错误，国家并未强制

规定统一的基准日。知识点：基准地价评估的技术规范。易错点：误以为基准地价评估

有全国统一的固定基准日。

3、基准地价评估中，划分土地级别的主要依据是？

A、土地面积大小

B、土地形状规整度

C、土地的区位条件和利用效益

D、土地所有权性质

【答案】C

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【解析】正确答案是C。土地级别划分是基准地价评估的基础工作，其主要依据是

土地的区位条件（如繁华程度、交通条件、基础设施状况等）和土地利用效益（如土地

产出率、地租支付能力等），综合反映土地质量的差异。选项A、B是宗地个别因素，不

用于级别划分；选项D是法律属性，与级别划分无关。知识点：土地定级因素。易错

点：混淆土地定级因素与宗地个别因素。

4、下列哪项不属于基准地价更新的政策依据？

A、《中华人民共和国城市房地产管理法》

B、《中华人民共和国土地管理法》

C、《城镇土地估价规程》

D、地方性商品房销售管理办法

【答案】D

【解析】正确答案是D。基准地价评估与更新的直接政策依据主要包括《土地管理

法》、《城市房地产管理法》以及国土资源部（现自然资源部）发布的《城镇土地估价规

程》等技术标准。地方性商品房销售管理办法主要规范商品房交易行为，与基准地价评

估无直接关联。选项A、B、C均为基准地价工作的重要依据。知识点：基准地价评估

的政策法规体系。易错点：将所有房地产相关法规都视为基准地价评估的依据。

5、基准地价评估中，收益还原法主要用于评估哪种用途的土地？

A、工业用地

B、商业用地

C、公共设施用地

D、军事用地

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益还原法是将预计的房地产未来正常年纯收益，通过适

当的资本化率（还原利率）折算到估价时点现值的方法。商业用地通常具有持续、稳定

的经营收益，最适用此方法。工业用地收益较难量化，公共设施和军事用地通常不以盈

利为目的，不适用此法。知识点：基准地价评估方法的选择。易错点：认为收益还原法

适用于所有有收益的土地，忽略了收益的可量化性和稳定性要求。

6、基准地价成果的应用不包括以下哪项？

A、土地使用权出让价格的确定依据

B、房地产开发项目具体户型设计

C、土地增值税的征收参考

D、城市地价动态监测的基础

【答案】B

【解析】正确答案是B。基准地价成果广泛应用于土地出让、税收