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2025年中国房地产行业年度报告

一、行业综述：转型关键期的结构性变局

2025年作为“十四五”规划收官与“十五五”规划谋篇布局的关键节点，中国房地产行业在深度调整中加速转型。房地产作为国民经济支柱产业，一头连着消费、一头连着投资，其稳定发展对内需提振至关重要。本年度行业呈现“政策托底加码、市场分化加剧、风险逐步缓释、模式加速重塑”的核心特征，彻底告别“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，迈向以“民生属性”为核心、“品质服务”为导向的高质量发展新阶段。

从宏观维度看，行业正经历三重根本性转变：在发展定位上，从“经济支柱”向“民生基石”与“创新载体”双重角色演进；在市场格局上，从“普涨时代”进入“分化时代”，结构性机会与风险并存；在发展逻辑上，从“增量扩张”转向“存量运营”，科技赋能与精细化管理成为核心竞争力。截至2025年9月末，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，虽仍处调整区间，但市场运行的稳定性较上年有所增强。

二、政策环境：全域宽松下的精准调控

（一）政策体系：从“救市”到“稳市”的全面覆盖

2025年房地产政策延续“止跌回稳”基调，形成覆盖需求端、供给端、金融端的全方位支持体系。自2022年以来，各地累计出台优化政策约3000次，政策宽松程度达到历史最高水平。需求端政策聚焦降低购房成本与门槛，首套房首付比例已降至15%，房贷利率下限全面取消，5年期LPR累计下调1.15个百分点至3.5%，公积金贷款利率降至2.65%，形成历史最低购房成本区间。

限购政策实现全域性突破，从2022年三四线全面放开，到2024年核心二线取消限购，2025年北上深进一步优化限制性措施，多数城市已进入“非限购周期”。同时，住房“以旧换新”“带押过户”等便民政策在全国范围内推广，部分城市叠加购房补贴、税费减免等措施，有效激活刚性与改善性需求。

供给端与金融端政策重点聚焦风险化解与融资支持。央行延长“金融16条”和经营性物业贷款政策至2026年底，为房企提供稳定融资预期。融资“三支箭”持续发力，境内贷款成为房企相对稳定的资金来源，1-9月国内贷款11294亿元，同比仅下降1.4%，显著优于其他融资渠道。

（二）政策特征：差异化调控与长效机制构建

2025年政策调控呈现“精准化、差异化、长效化”特征。在城市层面，核心城市聚焦优化改善性需求支持，如北上广深上调普通住宅标准至140平方米以下，释放高端改善需求；三四线城市则侧重去库存，通过限制新开工、推进保障性住房转换等方式缓解库存压力。

长效机制建设取得实质性进展，中央城市工作会议明确“构建房地产发展新模式”，将高品质住房建设、城中村改造和保障性住房供给纳入民生工程重点。截至9月末，全国保障性租赁住房REITs已上市8只，成为保障房融资的重要创新载体。同时，房产税试点扩围预期持续升温，上海已实施家庭第二套及以上住房超额面积缴税政策，为全国性制度出台积累经验。

三、市场运行：分化加剧的结构性表现

（一）投资端：收缩态势延续，核心城市成避风港

2025年房地产投资持续调整，1-9月全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，其中住宅投资52046亿元，下降12.9%。施工端压力显著，房屋施工面积648580万平方米，同比下降9.4%，新开工面积45399万平方米，下降18.9%，反映出房企对市场前景的谨慎态度。

投资结构呈现显著分化，资金加速向核心城市集聚。1-9月全国300城住宅用地出让金同比增长13%，但增长完全由一二线城市贡献，其出让金同比增幅分别达24.5%和26.3%，三四线城市则同比下降。宅地出让金TOP20城市成交占比升至61%，较2024年提升10个百分点，杭州、北京、上海三地涉宅用地出让金均超千亿元，杭州更是超过去年全年水平。头部房企投资策略高度趋同，中海地产前三季度83%的拿地金额集中于北上杭深四城，绿城中国70%以上资金投向杭沪苏西等核心城市。

（二）销售端：总量承压，改善型需求成核心支撑

销售市场呈现“总量下滑、结构优化”的特征。1-9月全国新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，销售额63040亿元，下降7.9%，但降幅较上年同期分别收窄11.6个百分点，显示政策托底效果逐步显现。市场运行呈现明显阶段性特征，一季度受政策刺激小幅回暖，二季度边际转弱，三季度延续回落态势，10月受高基数效应影响降幅扩大。

需求结构发生根本性转变，改善性