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2025年房地产经纪人农村集体经营性建设用地抵押登记专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人农村集体经营性建设用地抵押登记专

题试卷及解析

2025年房地产经纪人农村集体经营性建设用地抵押登记专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据我国现行法律规定，农村集体经营性建设用地使用权抵押的设立，应当向

哪个机构办理抵押登记？

A、乡（镇）人民政府

B、县级自然资源主管部门

C、市级农业农村主管部门

D、不动产登记中心

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《不动产登记暂行条例》及《民法典》相关规定，不

动产抵押权自登记时设立。农村集体经营性建设用地使用权属于不动产权利，其抵押登

记应由不动产统一登记机构办理，即各地设立的不动产登记中心。选项A乡（镇）政

府无权办理抵押登记；选项B县级自然资源主管部门在部分地区可能承担不动产登记

职责，但规范的办理机构是不动产登记中心；选项C市级农业农村主管部门不负责不

动产登记。知识点：不动产抵押登记的办理机构。易错点：容易混淆不同政府部门的职

责，误认为自然资源主管部门或农业农村主管部门直接办理登记。

2、农村集体经营性建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物是否属于抵押

财产？

A、属于，因为土地使用权抵押时地上附着物一并抵押

B、不属于，新增建筑物不属于抵押财产

C、视抵押合同约定而定

D、需要另行办理抵押登记才属于

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第四百一十七条规定：“建设用地使用权抵押后，

该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。”该规定同样适用于农村集体经营性建设用地。

新增建筑物不属于抵押财产，但实现抵押权时，可以将该土地上新增的建筑物与建设用

地使用权一并处分，但对新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。选项A错

误，混淆了抵押时已有的地上附着物与新增建筑物；选项C错误，法律有明确规定，不

能通过约定改变；选项D错误，新增建筑物不属于抵押财产，办理抵押登记也无依据。

知识点：抵押权效力范围及新增建筑物的处理。易错点：容易将“新增建筑物”与“抵押时

已有的地上附着物”混淆。

3、办理农村集体经营性建设用地使用权抵押登记，必须提交的核心文件是？

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A、村民会议决议

B、抵押合同

C、集体经济组织营业执照

D、项目可行性研究报告

【答案】B

【解析】正确答案是B。抵押合同是设立抵押权的核心法律文件，明确了抵押双方

的权利义务、抵押标的、担保主债权等核心内容，是办理抵押登记的法定必备材料。选

项A村民会议决议通常是集体土地出让或出租前置程序，并非抵押登记必备文件；选

项C集体经济组织营业执照可能需要，但非核心文件；选项D项目可行性研究报告与

抵押登记无直接关联。知识点：不动产抵押登记的申请材料。易错点：容易将前置审批

或管理文件（如村民决议）与登记核心文件（如抵押合同）混淆。

4、农村集体经营性建设用地使用权抵押权的实现方式不包括？

A、拍卖

B、变卖

C、折价

D、直接由抵押权人取得使用权

【答案】D

【解析】正确答案是D。《民法典》第四百一十条规定，债务人不履行到期债务或者

发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或

者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议不成的，抵押权人可以请求人民

法院拍卖、变卖抵押财产。选项A、B、C均为法定的抵押权实现方式。选项D“直接由

抵押权人取得使用权”违反了“流押契约禁止”原则，即抵押权人在债务履行期限届满前，

不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。知识点：抵押权的

实现方式及流押契约禁止。易错点：容易忽视“流押契约禁止”原则，误以为抵押权人可

以直接取得抵押财产。

5、下列哪项农村集体经营性建设用地使用权不得设定抵押？

A、已办理不动产登记的工业用地使用权

B、已签订出让合同的商服用地使用权，但尚未办理登记

C、通过