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签订购房合同

签订购房合同是房屋交易过程中至关重要的法律环节，直接关系到买卖双方的合法权益。一份严谨规范的购房合同能够有效规避交易风险，减少后续纠纷。在实际操作中，购房合同的签订需要兼顾法律条款、交易细节和风险防范，以下从合同主体审查、核心条款解析、常见风险规避、特殊情形处理等多个维度展开详细说明。

一、合同主体资格审查

（一）卖方主体身份核实

在签订购房合同前，首先要确认卖方是否为房屋的合法权利人。需要求卖方提供身份证、房屋所有权证（或不动产权证）原件，核对产权证上的产权人姓名、身份证号与卖方身份证信息是否一致。若房屋为共有产权（如夫妻共有、家庭共有），需所有共有人共同签署合同，或由持有公证委托书的代理人代为签署。特别注意，若产权人已故，需由合法继承人先办理继承手续，取得产权后再进行交易，避免因继承纠纷导致合同无效。

（二）买方资格审查

买方需根据当地购房政策，确认自身是否具备购房资格。例如，部分城市实行限购政策，对购房者的户籍、社保缴纳年限、个税缴纳记录等有明确要求。买方应提前向当地房产交易部门咨询，或通过开发商、中介机构了解政策细节，避免因资格问题导致合同无法履行。此外，若买方为企业法人，需提供营业执照、法定代表人身份证明等文件，确保企业具备民事行为能力。

（三）中介机构资质核查

若通过中介机构交易，需审查中介机构的营业执照、备案证明、经纪人资格证书等资质文件。选择正规中介机构可降低交易风险，同时要明确中介机构的服务范围、收费标准及违约责任，避免中介机构利用信息不对称误导买卖双方。

二、合同核心条款解析

（一）房屋基本信息条款

合同中需明确房屋的具体坐落位置（精确到门牌号）、建筑面积（含公摊面积）、套内面积、房屋结构（如砖混、框架）、房屋用途（住宅、商业、办公）、产权证号等信息。这些信息必须与不动产权证一致，若房屋存在抵押、查封等权利限制，卖方需如实告知买方，并在合同中注明抵押金额、抵押权人、查封原因及解封时间等细节。

（二）价款及支付方式条款

总价款：需明确房屋交易的总价款（大小写一致），以及价款是否包含装修、家具、家电等附属设施。若包含附属设施，应列出详细清单，注明品牌、型号、数量等信息，避免后续因物品归属产生争议。

支付方式：常见的支付方式包括一次性付款、分期付款、按揭贷款三种。

一次性付款：需约定付款时间、金额及收款账户（卖方本人账户）。

分期付款：应明确各期付款的时间节点、金额比例及支付方式（如银行转账、现金）。

按揭贷款：需注明贷款金额、贷款银行、贷款年限，以及买方办理贷款的时间限制、卖方配合提供资料的义务。若因买方信用问题导致贷款审批未通过，合同中应约定处理方式（如买方自筹资金补足、解除合同并退还已付款项等）。

定金与订金：定金具有担保性质，若买方违约，定金不予退还；若卖方违约，需双倍返还定金。订金不具有担保性质，通常视为预付款，合同未履行时应退还。合同中需明确款项性质，避免使用模糊表述。

（三）房屋交付条款

交付时间：约定具体的交付日期，以及交付条件（如卖方已结清物业费、水电费、燃气费等）。若卖方逾期交付，需承担违约责任（如按日支付逾期交房违约金）。

交付标准：明确房屋交付时的状态，包括墙面、地面、门窗、水电设施等是否完好，以及附属设施、设备的数量和状况。建议买方在交付时现场查验，并签署《房屋交接确认书》，对发现的问题及时提出，要求卖方限期整改。

（四）产权过户及税费承担条款

过户时间：约定办理产权过户手续的时间节点，卖方需配合买方提供过户所需资料（如身份证、户口本、结婚证、不动产权证等）。若因卖方原因导致过户延迟，买方有权要求卖方承担违约责任。

税费承担：明确交易过程中产生的各项税费（如契税、个人所得税、增值税、印花税、中介费等）由哪一方承担。根据相关规定，不同类型的房屋（如满五唯一、非普通住宅）税费标准不同，买卖双方应提前了解，并在合同中明确约定，避免因税费争议影响交易。

（五）违约责任条款

违约责任是合同履行的保障，需明确买卖双方的违约情形及相应的责任承担方式。

卖方违约情形：包括逾期交房、逾期过户、拒绝履行合同、房屋存在产权纠纷等。违约责任可约定为支付违约金（按总价款的一定比例或每日万分之几计算）、继续履行合同、解除合同并赔偿损失等。

买方违约情形：包括逾期付款、拒绝履行合同、因买方原因无法办理贷款等。违约责任可约定为定金不予退还、支付违约金、赔偿卖方损失等。

违约金计算方式：违约金的数额应合理，不宜过高或过低。根据《民法典》规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；过分低于造成的损失的，可以请求增加。

三、常见风险规避措施

（一）产权风险规避

查询房屋权属状况：买方可自行或委托中介机构到当地不动产登记中心查询房屋的权属状况，确认房屋是否存在抵押、查封